Thị trường đang dịch chuyển ngày càng rõ sang mô hình phát triển dựa trên cán cân cung - cầu thực và năng lực tài chính của các chủ thể tham gia thị trường.
Dữ liệu của VARS cho thấy năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất giai đoạn 2019–2025. Tuy nhiên, nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi khoảng 25% căn hộ có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2, khiến mặt bằng giá không ngừng tăng.
Dù nguồn cung dồi dào, nhiều dự án vẫn “cháy hàng” nhờ nhu cầu bị nén, thông tin kinh tế và hạ tầng tích cực, lãi suất thấp, kéo dòng tiền đầu tư đổ mạnh vào thị trường và mang lại mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn.
.jpg)
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những chuyển động khác. Dù vẫn ghi nhận các dự án có thanh khoản tốt, nhưng sự phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua.
Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng nhích lên, áp lực tài chính dần bộc lộ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn và tham gia thị trường trong các đợt tăng “nóng”. Theo VARS, sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường.
Trong nhiều năm qua, việc đẩy mạnh đầu tư các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh đã tạo ra thay đổi sâu sắc cho thị trường bất động sản. Hạ tầng không chỉ gia tăng giá trị tài sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện cho các dự án dịch chuyển ra khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá “mềm” hơn.
Riêng trong năm 2025, hạ tầng giao thông ghi nhận bước bứt phá mạnh mẽ khi cả nước khởi công và khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Số km tuyến chính cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021–2025.
Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại. Đồng thời, nhiều dự án mới, trong đó có những dự án quy mô hàng nghìn ha, được phê duyệt và nhanh chóng triển khai, một phần nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo các quy định mới.
Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá duy trì ở mức cao nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc.
Trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn và lãi suất vay tạo áp lực ngày càng lớn, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.
Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn trở nên rủi ro hơn, nhất là khi dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.
Cùng với việc hoàn thiện khung pháp lý, VARS cho rằng việc xây dựng và chuẩn hóa các chuẩn mực nghề nghiệp, tiêu chuẩn phát triển dự án mang tính cấp thiết. Đây không chỉ là nền tảng để thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp hơn mà còn góp phần sàng lọc các hành vi đầu cơ, thổi giá, tạo dư địa cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn.
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo tiến độ, pháp lý đầy đủ và thực hiện đúng cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền. Khi nguồn cung cải thiện trên diện rộng, cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp.
Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó có khả năng tăng “nóng” nhưng cũng khó giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng, trong khi chi phí phát triển dự án, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá đất mới, đang tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn có xu hướng tăng.
Trong bức tranh chung, bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng ổn định theo năm do nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực bán. Tuy vậy, sự ổn định này chỉ bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Nếu thanh khoản vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư có thể buộc phải cơ cấu danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn để xử lý dòng tiền.
Bên cạnh các tín hiệu tích cực, VARS cho rằng thị trường vẫn còn nhiều nút thắt cần tháo gỡ, đặc biệt là năng lực thực thi ở cấp địa phương, vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, giải phóng mặt bằng và diễn biến lãi suất. Việc điều hành cần thận trọng, có chọn lọc để hạn chế rủi ro nhưng không gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển, bởi nếu mặt bằng lãi suất tăng quá nhanh, không chỉ bất động sản mà cả nền kinh tế đều có thể chịu tác động tiêu cực.
