Trước những biến động đan xen từ vĩ mô đến nội tại, câu chuyện lãi suất, dòng tiền và cấu trúc cung – cầu đang trở thành những yếu tố then chốt định hình xu hướng bất động sản năm 2026.
Trong một chia sẻ mới đây, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho rằng lãi suất đang trở thành một trong những rào cản lớn nhất đối với dòng vốn khoảng 675.000 tỷ đồng dự kiến chảy vào bất động sản.
Theo ông Long, nền kinh tế Việt Nam bước vào năm 2026 với nhiều kỳ vọng nhưng ngay lập tức chịu tác động từ các yếu tố bên ngoài. Áp lực lạm phát trong trung và dài hạn khiến chính sách tiền tệ không còn nhiều dư địa để nới lỏng, kéo theo khả năng giảm lãi suất là rất hạn chế.
Trong bối cảnh đó, khi lãi suất cho vay vẫn neo cao, nhu cầu vay vốn của cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng chậm lại rõ rệt. Thực tế thị trường cho thấy, lãi suất cao khiến thanh khoản suy giảm, hoạt động giải ngân tín dụng cho người mua nhà thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.
Tuy nhiên, một nghịch lý đang hình thành. Trong năm 2025, tín dụng dành cho chủ đầu tư bất động sản tăng mạnh tới 28%, cao gấp đôi so với mức tăng 14% của tín dụng dành cho người mua nhà. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư đã có nguồn lực tài chính đáng kể để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Hệ quả là trong năm 2026, hàng loạt dự án sẽ đồng loạt hoàn thiện và đưa ra thị trường, làm gia tăng nguồn cung trong khi sức cầu chưa kịp phục hồi tương ứng.
Từ sự lệch pha giữa cung và cầu, ông Phan Lê Thành Long cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “hyper supply” – bùng nổ nguồn cung trong khi nhu cầu bị kìm hãm bởi chi phí vốn cao. Khi giao dịch chậm lại và tồn kho gia tăng, thị trường có xu hướng chuyển sang trạng thái “buyer’s market”, tức thị trường của người mua. Trong bối cảnh này, quyền lực đàm phán sẽ dần nghiêng về phía khách hàng.
Thực tế, điều này không phải chưa từng xảy ra. Giai đoạn 2011 – 2013 hay 2014 – 2015, khi thị trường trầm lắng, người mua nhà từng được hưởng hàng loạt ưu đãi như chiết khấu sâu, miễn phí dịch vụ, hỗ trợ tài chính và nhiều chính sách bán hàng linh hoạt.
“Với các điều kiện vĩ mô và mặt bằng lãi suất hiện nay, thị trường đang có dấu hiệu quay trở lại trạng thái đó. Đây là cơ hội rõ ràng cho những người có nhu cầu mua nhà trong năm 2026”, ông Long nhấn mạnh.
Ở góc nhìn rộng hơn, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng thị trường bất động sản đang chịu tác động đồng thời từ các yếu tố vĩ mô và những tồn tại nội tại kéo dài.
Mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 10% trong năm 2026 được đánh giá là thách thức lớn trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, đặc biệt là các chính sách thuế quan mới và căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh mà còn tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào, dòng vốn và tâm lý thị trường.
Áp lực vĩ mô đã phản ánh rõ lên diễn biến giá cả. Trong giai đoạn 2019 – 2024, giá nhà đất tăng khoảng 59% và tiếp tục tăng thêm 10 – 30% trong năm 2025. Giá cổ phiếu bất động sản cũng ghi nhận mức tăng gần 200% trong năm 2025, dù có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp.
Dù nguồn cung có xu hướng cải thiện, thị trường vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cung – cầu. Phân khúc cao cấp có dấu hiệu dư thừa, trong khi nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt.
Bên cạnh đó, nội tại doanh nghiệp cũng bộc lộ nhiều hạn chế như đầu tư dàn trải, hiệu quả quản trị chưa cao, trong khi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với tình trạng dư cung. Chính sách kiểm soát tín dụng với định hướng tăng trưởng khoảng 15% trong năm 2026, cùng xu hướng lãi suất tăng, càng tạo thêm áp lực lên thị trường.
Chi phí đầu vào gia tăng, từ vật liệu xây dựng, nhân công đến chi phí giải phóng mặt bằng, cùng với những hạn chế trong định mức xây dựng và năng lực quản lý dự án cũng đang ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả triển khai.
Trước bối cảnh đó, TS Cấn Văn Lực đề xuất cần theo dõi sát diễn biến địa chính trị để xây dựng các kịch bản ứng phó phù hợp, đồng thời tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp lý liên quan đến đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Việc sớm ban hành các nghị định hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai, cùng với sửa đổi các quy định liên quan sẽ góp phần cải thiện nguồn cung và điều tiết thị trường hiệu quả hơn.
Song song, cần đẩy nhanh tiến độ lập và cập nhật quy hoạch, nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu nhà ở theo từng địa phương. Đặc biệt, các giải pháp phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả cần được triển khai đồng bộ, từ cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt đến điều hành tín dụng linh hoạt.
Một điểm đáng chú ý là yêu cầu đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường. Bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thúc đẩy các quỹ đầu tư như REITs, quỹ nhà ở, đồng thời nghiên cứu lộ trình chứng khoán hóa bất động sản.
Ngoài ra, việc xử lý các dự án tồn đọng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và thúc đẩy chuyển đổi số, chuyển đổi xanh cũng được xem là nền tảng quan trọng để nâng cao tính minh bạch và hiệu quả vận hành của thị trường.
