Thị trường bất động sản diễn biến ra sao trong quý IV/2026?

Động lực lớn nhất dẫn dắt nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quý cuối năm đến từ quyết tâm đẩy mạnh giải ngân đầu tư công với kỳ vọng đạt 19,58 nghìn tỷ đồng.

Động lực tạo đà phục hồi

Song song với đó, các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia, đặc biệt là hệ thống đường vành đai và các trục kết nối liên vùng tại Hà Nội cùng Thành phố Hồ Chí Minh đang được đôn đốc. Công tác giải phóng mặt bằng cũng được kỳ vọng tạo chuyển biến lớn, hình thành các đại đô thị quy mô tầm cỡ trên cả nước.

Nhìn rộng ra tầm nhìn 2027–2030, quá trình đô thị hóa được dự báo diễn ra mạnh mẽ và đồng đều hơn, qua đó mở rộng không gian phát triển cho thị trường. Cùng với những nỗ lực hoàn thiện khung pháp lý theo hướng kiến tạo từ cơ quan quản lý nhà nước, các nút thắt cốt lõi đang từng bước được tháo gỡ, khơi thông nguồn lực và củng cố niềm tin về một thị trường minh bạch.

Báo cáo của VARs cho thấy, về nguồn cung nhà ở thương mại trong quý IV/2026, dù nhận được sự hỗ trợ lớn về mặt thể chế và quyết tâm từ chính quyền các cấp, lượng hàng tung ra thị trường dự kiến vẫn duy trì ở mức tương đương quý III do áp lực về vốn, lãi suất cao và tâm lý chờ đợi của người mua. Điểm sáng bù đắp cho sự thiếu hụt này là phân khúc nhà ở xã hội, khi hàng trăm dự án đồng loạt khởi động, cung cấp ra thị trường hàng vạn sản phẩm, giải quyết bài toán an cư cấp thiết cho người có thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cho thuê phục vụ chuyên gia, lao động nước ngoài và nhân sự tại các khu kinh tế, khu công nghiệp ghi nhận đà tăng trưởng tốt, thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn. Trong khi đó, thị trường thứ cấp trở nên sôi động nhờ nhu cầu ở thực rất cao và xu hướng dịch chuyển nơi ở tại các đô thị lớn. Về mặt địa bàn, dòng cung chất lượng tiếp tục tập trung tại các đại đô thị vùng ven Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, cùng các cực tăng trưởng tiềm năng như Đà Nẵng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng.

Trái ngược với nhà ở, các phân khúc bất động sản thương mại chịu nhiều áp lực hơn. Bán lẻ duy trì sự ổn định nhưng nguồn cung mới hạn chế, trong khi văn phòng cho thuê chững lại do các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước vẫn đang đối mặt với khó khăn tài chính, hạn chế nhu cầu mở rộng. Riêng bất động sản du lịch, dù ngành du lịch dự kiến bứt phá mạnh trong năm 2026, nguồn cung mới trong quý IV vẫn chưa thể tăng nhanh mà chủ yếu đến từ các dự án gối đầu tại các địa bàn trọng điểm như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Cát Bà, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn.

Xét về lực cầu, thị trường hiện tại ưu tiên tuyệt đối các dự án có pháp lý chuẩn chỉnh, quy hoạch đồng bộ và tiện ích hiện hữu. Theo quy luật, giao dịch quý IV dự kiến tăng mạnh, có thể gấp đôi quý trước, trong đó giao dịch nhà ở xã hội đứng trước khả năng lập kỷ lục mới. Bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vững vị thế "át chủ bài", kéo theo sự phát triển hiệu quả của các loại hình dịch vụ ăn theo.

Biến động giá và chiến lược ứng phó của doanh nghiệp

Theo VARs, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng bất chấp nguồn cung mới gia tăng, chủ yếu do áp lực từ chi phí phát triển như tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và giá vật liệu, nhân công. Tuy nhiên, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa sâu sắc. Áp lực giảm giá tập trung mạnh ở nhóm sản phẩm đầu cơ, các dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư hoặc thiếu khả năng khai thác thực tế.

Để kích cầu, các chủ đầu tư buộc phải tung ra các chính sách bán hàng linh hoạt hơn như chiết khấu thanh toán, hỗ trợ vốn vay và ưu đãi lãi suất. Điển hình như việc Vinhomes triển khai gói ưu đãi cố định lãi suất chỉ từ 3-9%/năm kéo dài tới 5 năm, giúp khách hàng tối ưu hóa bài toán tài chính trước các biến động ngắn hạn.

Nhìn nhận tổng thể từ thực tiễn thị trường, VARs kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục linh hoạt điều hành chính sách tiền tệ, định hướng dòng vốn tín dụng vào các dự án đáp ứng nhu cầu thực và có tính lan tỏa cao.

Đồng thời, các doanh nghiệp và chủ đầu tư cũng cần chủ động tái cấu trúc sản phẩm hướng về người thu nhập thấp, xây dựng chính sách giá hợp lý và siết chặt liên kết với các sàn giao dịch, môi giới để khơi thông thanh khoản, đưa thị trường phát triển thực chất và bền vững hơn trong giai đoạn tới.