Nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm, giá neo cao đẩy thị trường bất động sản vào giai đoạn sàng lọc mạnh, buộc doanh nghiệp tái cấu trúc để thích ứng.
Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2026, nguồn cung nhà ở trên cả nước ghi nhận sự phục hồi tích cực. Hiện có gần 1.200 dự án đang triển khai, với hơn 209.300 căn hộ chung cư, hơn 251.000 nhà ở riêng lẻ và gần 104.800 lô đất nền.
Số lượng nhà ở thương mại hoàn thành và đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tăng lần lượt 21% và 25% so với cùng kỳ, cho thấy các vướng mắc pháp lý đang từng bước được tháo gỡ, góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, thanh khoản lại đi ngược chiều. Tổng lượng giao dịch trong quý I đạt khoảng 115.650 giao dịch thành công, giảm gần 24% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, phân khúc căn hộ và nhà ở riêng lẻ ghi nhận hơn 25.600 giao dịch, giảm hơn 32% theo quý và 24% theo năm. Giao dịch đất nền cũng giảm hơn 10% so với cùng kỳ, dù vẫn chiếm tỷ trọng lớn với gần 90.000 giao dịch.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc mặt bằng giá mới đã được thiết lập ở mức cao. Nhiều sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân, khiến lực cầu suy yếu rõ rệt. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Đồng Nai, giá nhà tiếp tục tăng nhẹ 1–2% so với quý trước, duy trì xu hướng neo cao và chưa có dấu hiệu giảm.
Ở góc độ thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng lãi suất cho vay mua bất động sản trong thời gian đầu năm có xu hướng tăng, phổ biến ở mức 9–11%/năm trong 6–12 tháng đầu. Điều này tạo áp lực lớn lên nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua.
Cùng với đó, lạm phát cơ bản duy trì trên 3,6% khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp – từ vật liệu xây dựng đến nhân công – tiếp tục gia tăng. Trong bối cảnh sức mua suy yếu, nhiều chủ đầu tư rơi vào thế khó khi vừa phải kiểm soát chi phí, vừa phải kích cầu thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng cung – cầu. Theo ông, xu hướng đầu cơ ngắn hạn dần suy giảm, thay vào đó là nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm.
Góc độ doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group chia sẻ, khó khăn của thị trường năm 2026 có thể lớn hơn năm trước khi dòng tiền vào bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, lãi suất tăng và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng. “Xu hướng đảo chiều của dòng vốn khiến tất cả các chủ thể tham gia thị trường đều chịu tác động, từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư cá nhân”, ông Bình cho biết.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia nhận định quá trình sàng lọc trên thị trường sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, phụ thuộc vào vốn vay hoặc dự án thiếu minh bạch pháp lý sẽ dần bị đào thải. Ngược lại, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh, chiến lược phát triển bền vững và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ có cơ hội phục hồi và mở rộng thị phần.
Trong thời gian tới, nhu cầu thị trường được dự báo sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn, cũng như đất nền tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định. Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời đẩy nhanh tiến độ đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội. Song song đó, việc hoàn thiện khung pháp lý, bao gồm sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng đang được thúc đẩy.
Khi nguồn cung được cải thiện đồng bộ, mặt bằng giá có thể dần ổn định, qua đó hạn chế tình trạng tăng giá bất hợp lý và tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
.jpg "Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản niêm yết sẽ không nhiều đột phá?")