Sau giai đoạn hồi phục nguồn cung, thị trường bất động sản đối mặt với mặt bằng giá cao và mất cân đối. Phát triển bền vững trở thành yêu cầu cấp thiết.
Theo Bộ Xây dựng, riêng năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Cùng với đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng gần 24%, trong khi số doanh nghiệp rút lui ở mức thấp hơn nhiều.
Những con số này phản ánh niềm tin thị trường đang dần quay trở lại, nhất là khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường hiện nay tương đối ổn định, dòng tiền đầu tư đã thận trọng hơn và hướng nhiều hơn tới nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhóm khách hàng mua để ở và cho thuê dài hạn. Tại Hà Nội và TP HCM, nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ chung cư.
Tuy nhiên, phục hồi nguồn cung chưa đồng nghĩa với cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ phổ biến dao động 50–80 triệu đồng/m², nhiều dự án trung tâm vượt mốc 100 triệu đồng/m²; tại khu vực ven đô, đất nền và nhà thấp tầng liên tục hình thành các đợt tăng giá theo thông tin quy hoạch và đầu tư hạ tầng.
Thực tế này cho thấy, thị trường đang bộc lộ rõ giới hạn của mô hình tăng trưởng theo chiều rộng, khi nguồn cung gia tăng nhưng cấu trúc sản phẩm và mặt bằng giá chưa thực sự phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Áp lực chi phí tiếp tục là yếu tố chi phối mạnh.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, thời gian triển khai dự án, đặc biệt là khâu định giá đất, đang kéo dài, khiến chi phí tài chính của nhà đầu tư tăng cao. Có dự án mất từ 2 đến 3 năm để hoàn tất định giá, trong khi số lượng đơn vị định giá đất đủ năng lực còn hạn chế.
Cùng với việc áp dụng bảng giá đất mới và các nghĩa vụ tài chính liên quan, chi phí đầu vào ngày càng gia tăng đã tạo ra một mặt bằng giá mới cho thị trường. Theo các chuyên gia, đây là nguyên nhân quan trọng khiến giá bất động sản khó giảm sâu trong năm 2026, dù dư địa tăng nóng không còn lớn như các chu kỳ trước.
Trong bối cảnh những giới hạn của tăng trưởng theo chiều rộng ngày càng bộc lộ, phát triển bền vững không còn là lựa chọn mang tính định hướng dài hạn, mà đã trở thành yêu cầu bức thiết của thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, từ năm 2020 đến nay, thị trường phát triển mất cân đối khi phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thiếu nghiêm trọng nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Sự mất cân đối này khiến giá nhà liên tục tăng và “neo” ở mức cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị.
Từ thực tiễn đó, năm 2026 được xác định là năm bản lề để thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững hơn. Theo Hiệp hội, trọng tâm của giai đoạn này là tháo gỡ vướng mắc để tái khởi động các dự án tồn đọng, đẩy nhanh cải cách thủ tục hành chính nhằm sớm phê duyệt các dự án mới, tạo đột phá trong phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp chủ động tái cấu trúc, xử lý nợ và điều chỉnh chiến lược đầu tư.
Ở góc độ thể chế, TS Nguyễn Văn Đính đánh giá Luật Đất đai 2024 đã tạo ra bước “giải phóng” quan trọng đối với nguồn lực đất đai, dù trong quá trình triển khai vẫn phát sinh những điểm cần tiếp tục hoàn thiện. Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 254 cùng các nghị định hướng dẫn được xem là phản ứng chính sách kịp thời, góp phần tháo gỡ các nút thắt pháp lý và tạo nền tảng cho thị trường vận hành ổn định hơn.
Dưới góc nhìn quản lý nhà nước, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai nhấn mạnh vai trò then chốt của cơ sở dữ liệu đất đai trong kỷ nguyên mới. Khi dữ liệu được chuẩn hóa, minh bạch và cập nhật đồng bộ, thị trường sẽ giảm dần tình trạng đầu cơ, thổi giá và rủi ro từ thông tin bất cân xứng, qua đó tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững.
Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, đòi hỏi mức độ minh bạch, kỷ luật và chuyên nghiệp cao hơn. Các phân khúc gắn với nhu cầu thực như nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp, logistics và các dự án phát triển theo mô hình TOD được xác định là động lực quan trọng trong giai đoạn tới.
Trong bối cảnh đó, phát triển bền vững không chỉ là mục tiêu điều hành, mà trở thành tiêu chí định hình lại toàn bộ thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới – nơi sự ổn định, minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của xã hội là thước đo cho sự trưởng thành của thị trường.
