Thị trường địa ốc TP HCM sẽ lập mặt bằng giá mới sau vụ đấu giá đất kỷ lục?

DIỆU HOA• 16/12/2021 15:59

Các chuyên gia cho rằng, nếu đơn vị trúng đấu giá nộp đủ tiền trúng đấu giá đất, thị trường bất động sản Thủ Thiêm và cả TP Thủ Đức sẽ thiết lập mặt bằng giá mới.

>> Nhiều bất ngờ phiên đấu giá 4 lô đất vàng tại Thủ Thiêm

>> Thấy gì từ cuộc đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm?

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, mới đây, 4 lô đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm (Thủ Đức – TP.HCM) có tổng diện tích hơn 30.000m2 đã được mua đấu giá với 37.346 tỉ đồng, cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm 5.300 tỉ đồng. Đây là mức giá gây “choáng” thị trường khi tính ra gần 2,5 tỷ đồng/m2 đất, giá bán chưa có tiền lệ.

Dự án ngừng bán để “nghe ngóng thông tin”

Vụ đấu giá đã gây nhiều nghi ngại, trong đó, dù chưa thể khẳng định đơn vị trúng đấu giá có thực sự bỏ ra số tiền lớn như vậy để thu về lô đất này không, nhưng những tác động đến thị trường đã bắt đầu xuất hiện.

Lô đất 3-12 diện tích 10.059 m2 có giá trúng chốt là 24.500 tỉ đồng

Trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong những ngày qua, một số dự án đã chững lại, không bán hàng để nghe ngóng thông tin, có khả năng sẽ tăng giá bán.

Vụ đấu giá đã tạo ra một đỉnh giá mới không chỉ tại Thủ Thiêm mà với cả nước, một mức giá “trên trời” và trong khan hiếm nguồn cung bất động sản thì vụ đấu giá này giống như một cú hích để các chủ đầu tư đẩy giá lên.

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguyên lý của bất động sản chỉ tăng giá khi có sự đầu tư mạnh mẽ về thực tế và hạ tầng cơ bản, tuy nhiên, tại đây chưa sự đầu tư nào mà giá lại tăng mạnh, về lý thuyết đây là tăng giá ảo, là bong bóng và điều này hoàn toàn không tốt cho thị trường.

Trên thực tế, Thủ Thiêm những năm qua vẫn là khu vực nóng của thị trường địa ốc phía Nam. Theo dữ liệu khảo sát của Rever, giá nhà cao tầng tại khu đô thị Thủ Thiêm liên tục tăng vọt qua từng năm trong suốt giai đoạn 2015-2021. Mức tăng giá thấp nhất là 30% cho những dự án chào bán trong vòng 2-3 năm gần đây trong khi những dự án đã chào bán từ 6 năm trước hiện có mức tăng trên 100%.

Nhiều chuyên gia khác cũng bày tỏ lo ngại kết quả phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) ngày 10/12 sẽ đẩy thị trường bất động sản TP HCM bước vào cơn sốt đất mới như trước đó đã từng.

Kế hoạch nhà ở giá rẻ có thể bị phá vỡ

Nhìn nhận ở góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng kịch bản trên xảy ra không chỉ khiến giá nhà ở khu vực này leo thang mà có thể khiến các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP HCM bị đe dọa phá sản.

Các chuyên gia lo ngại mục tiêu phát triển nhà ở giá thấp tại TP HCM sẽ "phá sản"

Theo ông Châu, giá nhà ở thương mại giá rẻ khó lòng quay trở lại thị trường vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể. Giá đất Thủ Thiêm có thể càng khiến thị trường phân hóa mạnh về cực nhà giá cao, các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế cũng quan ngại khi mặt bằng giá mới phát triển như vậy, các chủ đầu tư sẽ sẽ dồn vào chuyển đổi mục đích làm đất ở hoặc tương tự và tiếp tục làm cho chính sách phát triển sở hữu nhà ở hợp lý cho người thu nhập trung bình mà Chính phủ và Thành phố đang theo đuổi sẽ gặp khó khăn.

Theo các chuyên gia, có thể mức giá trúng đấu này có thể là tham chiếu quan trọng không chỉ để chủ đầu tư các dự án bất động sản ở TP.HCM định vị lại giá bán và có thể dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cao hơn, mà còn để cho các cơ quan Nhà nước xác định giá trị đất đai khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Hiện nay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một trong những chi phí lớn cấu thành lên giá bán sản phẩm đầu ra. Do vậy, để tránh “phá sản” các kế hoạch phát triển nhà ở giá nhấp, các cơ quan Nhà nước cần thận trọng trong việc lấy mức giá từ những cuộc đấu giá đất này làm tham chiếu để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của các doanh nghiệp khác.