Thị trường văn phòng toàn cầu gặp nhiều khó khăn

VI ANH• 15/06/2023 00:52

Thị trường văn phòng tại nhiều nước đang gặp khó khăn, đối diện với làn sóng trả mặt bằng hoặc thu hẹp quy mô khiến số lượng văn phòng bị bỏ trống tăng cao.

>>Lãi suất liên tục giảm nhưng thanh khoản thị trường vẫn... "dậm chân tại chỗ"

Có thể thấy, dựa trên thống kê của nhà cung cấp dịch vụ bảo mật Kastle, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các văn phòng chưa đạt một nửa so với mức đã đạt được trong tháng 3/2020. Theo JLL cho biết tỷ lệ này đã tăng khoảng 20,2% trong Q1/2023 và đạt mức cao hơn 19,6% so với ba tháng cuối năm ngoái.

Nhiều văn phòng tại các khu vực từ Dallas, Minneapolis cho đến New York và Los Angeles hầu như bị bỏ trống bởi ảnh hưởng từ xu hướng làm việc tại nhà. Bên cạnh đó là những khó khăn do các chủ sở hữu bắt đầu vỡ nợ vì không hoàn tất thanh toán các khoản vay, hoặc đàm phán không thành công trong với các bên cho vay. Theo dự đoán, mức giá bất động sản văn phòng tại Mỹ có thể giảm 30% trong năm 2023.

Văn phòng cho thuê chịu áp lực bởi nhu cầu thuê giảm mạnh.

Tỷ lệ trống của các văn phòng Mỹ hiện nay đang là lời cảnh báo về sự suy thoái của thị trường bất động sản tại nước này. Các yếu tố bất ổn tác động dến thị trường có thể kể đến như lãi suất cao, giá trị bất động sản tại các tòa nhà văn phòng sụt giảm và là phản ứng tiêu cực dây chuyền tới các ngân hàng. Không chỉ ở bất động sản văn phòng, thị trường này còn ảnh hưởng tới các loại hình khu chung cư, nhà kho cũng như các khu thương mại và gần đây nhất tỷ lệ giảm này đạt mức 15%.

Tại Hồng Kông, có thể thấy đây là đất nước đứng thứ 2 trên thế giới về chi phí cho thuê văn phòng với hơn 242 USD/m2/tháng ( tức 5,8 triệu đồng/m2/tháng). Tuy nhiên, dựa trên số liệu của công ty quản lý bất động sản Colliers International Group, trong tháng 4 vừa qua, tỷ lệ trống các tòa nhà hạng A tại Hồng Kông đạt mức gần 15%, tăng gấp ba lần so với năm 2019.

Colliers International Group cho biết, thị trường cho thuê hạng A và sự phát triển của nước này bị ảnh hưởng bởi quan hệ Mỹ - Trung leo thang căng thẳng, cùng với đó là thu nhỏ kế hoạch mở rộng các ngân hàng Mỹ. Cụ thể, với ngân hàng Morgan Stanley sau khi cắt giảm 50 nhân viên vào năm 2022, ngân hàng này đang có kế hoạch cắt giảm thêm 7% nhân viên tại khắp các chi nhánh thuộc khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Tương tự, các ngân hàng Deutsche Bank, Standard Chartered và BNP Paribas… đã bỏ văn phòng ở Hong Kong và triển khai nhiều biện pháp để cắt giảm chi phí hoạt động.

MSCI Real Assets cho biết, trong Q1 năm nay lượng giao dịch văn phòng tại Hồng Kông giảm 50% so với mức trung bình trong 5 năm. Trong đó, chi phí thuê văn phòng cao cấp trong tháng 3 năm nay đã giảm 26% so với mức cao kỷ lục năm 2018.

Thị trường cho thuê văn phòng Việt Nam thời điểm hiện tại cũng đang ở trong giai đoạn có nhiều thử thách. Mặc dù vẫn trong giai đoạn tăng trưởng đều với tỷ lệ 12% mỗi năm, đến nay thống kê vào quý 1/2023 số lượng dự án là 379 dự án đang hoạt động mang tổng diện tích 2,6 triệu m2. Nguồn cung trong quý đầu năm nay cũng đang gia tăng khi hạng A đạt tổng diện tích hơn 300,000 m2 nhưng đối nghịch với đó là nhu cầu giảm, tỷ lệ trống phân khúc văn phòng tại khu trung tâm tăng 5,6%, dựa theo báo cáo của JLL Việt Nam.

Theo bà Thanh Phạm - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, do khó khăn về kinh tế đã tạo ra áp lực lớn đối với thị trường văn phòng cho thuê sau đợt dịch đầu tiên, diện tích thuê mới còn hạn chế, diện tích bị trả mặt bằng và thu hẹp tăng cao, diện tích trống hạng A tăng 3.500 m2, trong khi diện tích cho thuê mới của văn phòng hạng B chỉ tăng hơn 2.200 m2.

Nhiều doanh nghiệp gặp khó, buộc phải trả mặt bằng hoặc thu hẹp quy mô.

>>Hải Phòng tìm nhà đầu tư cho 4000 căn nhà ở xã hội

Anh Trần Thế Lâm – CEO của một công ty công nghệ chia sẻ, sau khi dịch Covid – 19 được kiểm soạt, nhiều chủ nhà cho thuê đã tung ra hàng loạt các chính sách khuyến mãi, anh Lâm đã dịch chuyển công ty từ Bình Thạnh sang cao ốc trên đường Lê Duẩn, Q.1. Tuy nhiên đến đầu năm nay, các chủ tòa nhà bắt đầu cắt giảm những chính sách ưu đãi, giá thuê bắt đầu tăng cao trở lại vào đầu tháng 5 với mức dao động gần 50 triệu đồng/tháng, do vậy sau khi kết thúc hợp đồng thuê anh Lâm đã trả lại mặt bằng và chuyển về văn phòng cũ tại Bình Thạnh, chỉ có giá thuê khoảng 22 triệu đồng/tháng.

Nhiều chuyên gia cho hay thị trường văn phòng cho thuê lao đao trước nguy cơ gặp khủng hoảng thừa bởi nguồn cung cao nhưng lại thiếu hụt khách thuê. Lý giải về vấn đề này, Savill cho biết trong quý 1, số doanh nghiệp đóng cửa nhiều hơn doanh nghiệp thành lập mới và tái hoạt động với 60.241 doanh nghiệp giải thể và chỉ có 59.946 doanh nghiệp đăng kí mới.

Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, tâm lý khách thuê hiện nay khá cẩn trọng, giữ nguyên mặt bằng thuê hoặc chỉ muốn giảm diện tích thuê để tiết kiệm chi phí hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy Hạng A và B giảm nhẹ so với quý trước, ở mức chỉ 0.7% và 2.7%. Nhiều đơn vị cho thuê văn phòng ở khu vực trung tâm từ đầu năm đến nay đã phải đóng cửa, trả lại mặt bằng thuê trước hạn. Nhiều giao dịch thuê văn phòng trong quá trình thương thảo cũng đã bị trì hoãn cho bên thuê cắt giảm chi phí hoặc thay đổi phương án kinh doanh.