Định hướng tăng trưởng tín dụng 15% năm 2026 cho thấy dòng vốn vào bất động sản không bị “đóng cửa”, nhưng sẽ được kiểm soát chặt để hạn chế đầu cơ.
Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn gửi các tổ chức tín dụng, trong đó nêu rõ định hướng tăng trưởng tín dụng trong năm 2026 toàn hệ thống khoảng 15%, linh hoạt điều chỉnh theo diễn biến thực tế, nhằm kiểm soát lạm phát và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.
Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản.
Thực tế cho thấy, quy mô tín dụng bất động sản đã “phình” to nhanh chóng trong thời gian qua. Đến cuối tháng 11 năm ngoái, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tương đương gần một phần tư tổng dư nợ nền kinh tế. Đáng chú ý, tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản - nguồn vốn chảy vào các doanh nghiệp và dự án – chiếm tới 44%. Tỷ trọng lớn cùng mức độ rủi ro cao khiến các ngân hàng buộc phải thận trọng hơn trong việc phân bổ vốn cho lĩnh vực địa ốc.
Việc dư nợ bất động sản đã chính thức vượt mốc 4 triệu tỷ đồng được xem là dấu mốc của một giai đoạn tăng trưởng nóng hiếm thấy của dòng vốn địa ốc. Bước sang năm 2026, bức tranh này được các chuyên gia dự báo sẽ dần “đổi màu”, khi quá trình sàng lọc tín dụng được đẩy mạnh và diễn ra quyết liệt hơn.
Theo báo cáo mới nhất của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), tín dụng năm 2025 mang đậm dấu ấn bất động sản. Đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ liên quan đến lĩnh vực này (bao gồm cả vay mua nhà và vay kinh doanh), đã xấp xỉ 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ và chiếm khoảng một phần tư tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Điểm đáng chú ý nằm ở sự thay đổi trong cấu trúc dòng vốn. Nếu trước đây tín dụng mua nhà giữ vai trò chủ đạo, thì nay cho vay kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư lại tăng tốc mạnh mẽ. Đến cuối quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đã vượt 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm. Riêng nhóm doanh nghiệp phát triển dự án ghi nhận mức tăng gần 40%, cao hơn cả phân khúc khách hàng cá nhân.
Ở chiều ngược lại, tín dụng mua nhà đạt khoảng 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%. Đà phục hồi này được hỗ trợ bởi nguồn cung mới cùng sự biến động giá tại các khu vực trung tâm, nơi hạ tầng được đầu tư mạnh, qua đó hình thành kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn.
VCBS đánh giá, dòng tiền bất động sản thời gian qua chủ yếu phục vụ mục đích kinh doanh, luân chuyển giữa các chủ đầu tư và nhóm nhà đầu tư thứ cấp, thay vì tập trung vào nhu cầu ở thực như kỳ vọng ban đầu. Xu hướng này làm gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính nếu không được kiểm soát kịp thời.
Tại phiên họp sáng 13/1 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã phát đi thông điệp mạnh mẽ nhằm lập lại kỷ cương cho thị trường bất động sản. Người đứng đầu Chính phủ yêu cầu kéo mặt bằng giá nhà ở thương mại về mức hợp lý, đồng thời giao Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, với mục tiêu xuyên suốt là chặn dòng tiền đầu cơ và triệt tiêu các hành vi thổi giá gây méo mó thị trường.
Theo các chuyên gia, tín dụng bất động sản trong năm 2026 sẽ không bị “đóng băng”, được dẫn dắt theo hướng chọn lọc hơn. Cánh cửa vốn vay sẽ hẹp lại đối với các nhóm đầu cơ quy mô lớn, song vẫn rộng mở với những dự án có pháp lý minh bạch và người mua nhà có nhu cầu thực sự.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest cho rằng nguồn cung bất động sản trong năm 2026 nhiều khả năng gia tăng khi hàng loạt dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý và sẵn sàng ra thị trường. Đây là kết quả tất yếu sau thời gian dài thị trường bị nén bởi các vướng mắc về đất đai, đầu tư và xây dựng. Tuy nhiên, theo ông, nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa với sự sôi động nếu dòng tiền, đặc biệt là tín dụng ngân hàng, không được khơi thông đúng cách.
Thực tế, cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều phụ thuộc lớn vào vốn vay. Nếu chính sách tín dụng thiếu linh hoạt, bất động sản rất có thể trở thành lĩnh vực chịu áp lực đầu tiên trong bài toán tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Ở góc nhìn dài hạn, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản trong năm 2026 không chỉ nhằm xử lý rủi ro trước mắt, mà còn hướng tới tái định hình thị trường theo hướng bền vững hơn.
Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản, đặc biệt là tín dụng đầu tư – kinh doanh, nhiều khả năng duy trì ở mức cao hơn trong năm 2026. Đây là diễn biến mang tính cấu trúc, không phải biến động ngắn hạn. Trong bối cảnh đó, ông Lực khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng, thay vì kỳ vọng lãi suất quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước. Việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, hạn chế dàn trải dự án, nâng cao năng lực dự báo dòng tiền và kiểm soát chặt đòn bẩy tài chính sẽ là điều kiện sống còn để giảm thiểu rủi ro và hướng tới phát triển bền vững.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định giai đoạn 2026 – 2027 sẽ là phép thử thực sự đối với sức khỏe của các doanh nghiệp địa ốc. Những chủ đầu tư có pháp lý sạch, cơ cấu tài chính lành mạnh và tập trung vào nhu cầu ở thực vẫn sẽ tiếp cận được dòng vốn. Ngược lại, các doanh nghiệp dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ ngày càng khó tồn tại khi tín dụng bị sàng lọc chặt chẽ.
