TOD đang mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị TP HCM, nhưng giá trị của mô hình này không chỉ nằm ở khả năng gia tăng giá bất động sản mà còn ở việc tạo thêm việc làm, hoạt động kinh tế và nâng cao năng suất đô thị.
Sự vận hành của tuyến metro số 1 đang cho thấy tác động rõ nét đến các khu vực dọc tuyến khi giá nhà tăng, thanh khoản cải thiện và hoạt động thương mại sôi động hơn. Những thay đổi này cũng đang tác động đến cách các nhà đầu tư đánh giá địa điểm phát triển dự án tại TP HCM.
Nếu trước đây vị trí địa lý là yếu tố chủ đạo trong quyết định đầu tư, thì khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng.
Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, chi phí sở hữu phương tiện cá nhân tăng, khả năng tiếp cận hệ thống giao thông công cộng chất lượng cao trở thành lợi thế cạnh tranh của các dự án. Từ đó, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, hay TOD, đang dần chuyển từ một yếu tố cộng thêm thành tiêu chí chiến lược khi đánh giá cơ hội đầu tư.
Tuy nhiên, giá trị của TOD không nên chỉ được nhìn nhận từ mức tăng giá đất quanh nhà ga. Khi mạng lưới metro TP HCM tiếp tục được mở rộng, nhiều loại hình bất động sản có thể hưởng lợi nhưng mức độ và thời điểm khác nhau.
Kinh nghiệm từ các đô thị như Tokyo, Hong Kong, Singapore hay Seoul cho thấy metro có thể góp phần hình thành mô hình đô thị đa cực. Thay vì toàn bộ hoạt động kinh tế tập trung vào một lõi trung tâm, các trung tâm kinh doanh vệ tinh có thể hình thành dọc theo những hành lang giao thông công cộng.
Trong mô hình này, khu vực trung tâm truyền thống vẫn giữ vai trò quan trọng về tài chính, quản trị và các dịch vụ cao cấp. Tuy nhiên, một phần nhu cầu về văn phòng, bán lẻ, nhà ở và giải trí có thể dịch chuyển sang những cụm đô thị mới có khả năng kết nối giao thông công cộng tốt. Điều này vừa giảm áp lực lên khu vực trung tâm, vừa mở thêm các cực tăng trưởng kinh tế mới.
Xu hướng này thường rõ nét hơn tại những khu vực có quỹ đất đủ lớn để tái phát triển, khả năng kết nối liên phương thức tốt và cơ cấu sử dụng đất đủ đa dạng để thu hút cư dân, doanh nghiệp cũng như khách vãng lai.
TP HCM đang ở giai đoạn đầu của quá trình này. Trong khi khu vực trung tâm Quận 1 tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, một số khu vực dọc tuyến metro số 1 như Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP HCM có tiềm năng phát triển thành những trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới.
Dù vậy, tiềm năng này chỉ có thể trở thành hiện thực khi các khu vực trên thu hút được cả dân cư và doanh nghiệp, đồng thời hình thành hệ sinh thái kinh tế đủ đa dạng.
Theo đó, TOD cần được tiếp cận như một mô hình tổ chức các trung tâm hoạt động kinh tế mới thay vì chỉ là phương thức phát triển nhà ở quanh nhà ga. Việc làm, dịch vụ, tiện ích và không gian công cộng phải được phát triển đồng bộ.
Để một khu TOD tạo ra hoạt động kinh tế mới thay vì đơn thuần đẩy giá trị bất động sản tăng lên, trước hết cơ cấu sử dụng đất phải đủ đa dạng. Một khu vực chỉ tập trung vào căn hộ sẽ khó tạo ra việc làm và duy trì hoạt động kinh tế bền vững. Không gian TOD cần có sự kết hợp giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và các tiện ích cộng đồng.
Khả năng đi bộ cũng là yếu tố then chốt. TOD không đơn thuần là việc dự án nằm gần một nhà ga metro. Người dân cần có thể di chuyển an toàn, thuận tiện và dễ chịu từ nhà ga đến nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng. Nếu hành khách vẫn phải sử dụng xe máy hoặc ô tô cho chặng cuối sau khi xuống metro, hiệu quả của mô hình TOD sẽ bị hạn chế đáng kể.
Bên cạnh đó, mật độ phát triển cần đủ lớn để tạo lưu lượng người, nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại, nhưng phải đi kèm khả năng kiểm soát phù hợp. Mật độ cao cần được hỗ trợ bởi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và năng lực quản lý vận hành tương xứng. Nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không cải thiện chất lượng đô thị, TOD có thể tạo thêm áp lực lên hạ tầng và đời sống đô thị thay vì giải quyết các vấn đề hiện hữu.
Một vấn đề khác là cơ chế phát triển và tái phát triển đất. Các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và yêu cầu tái cấu trúc không gian. Vì vậy, cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai cần đủ rõ ràng để tạo cơ sở cho các nhà đầu tư đưa ra cam kết dài hạn.
Đặc biệt, mỗi khu TOD cần được định vị theo một chức năng kinh tế phù hợp. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ dựa trên việc có nhà ga metro, mà còn cân nhắc khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại.
Tùy lợi thế, mỗi khu vực có thể được định hướng trở thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.
Một trong những điểm đáng chú ý trong cách tiếp cận TOD là thay đổi thước đo thành công. Nếu chỉ được lựa chọn một chỉ số để đánh giá hiệu quả của một khu TOD sau 10 năm, đó sẽ là mật độ dân cư và việc làm.
So với giá bất động sản, chỉ số này phản ánh sát hơn khả năng vận hành thực tế của một khu vực. Giá đất có thể tăng bởi kỳ vọng, đầu cơ hoặc sự khan hiếm nguồn cung, nhưng mức tăng giá chưa thể khẳng định một khu TOD đã thành công.
Ngược lại, khi người dân lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng, cửa hàng hoặc cơ sở dịch vụ và người lao động thường xuyên sử dụng giao thông công cộng để đến khu vực, đó là dấu hiệu cho thấy nơi này đã trở thành một trung tâm hoạt động kinh tế thực sự. Khi đó, giá trị của khu vực không chỉ nằm ở tài sản mà còn được thể hiện qua dòng người, việc làm, dòng vốn và nhu cầu sử dụng dịch vụ bền vững.
.jpg "TP HCM tháo điểm nghẽn, khai thác TOD từ đường sắt đô thị")
