Bất động sản công nghiệp đối mặt với áp lực tăng giá

>> Bất động sản công nghiệp: Tránh bẫy tăng trưởng nóng

Theo báo cáo mới nhất từ Knight Frank, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn duy trì hướng phát triển ổn định, kèm theo đó là một số nhân tố trọng yếu sẽ xuất hiện trong năm 2024, tác động đến cả chủ đầu tư và khách thuê.

Theo đó, tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện rất khả quan, tại khu vực ngoại thành Hà Nội là 78% và TP.HCM là 92%. Hệ quả là giá thuê đất khu công nghiệp tại 2 thành phố lớn nhất cả nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2022-2023, cụ thể là tăng 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành TP.HCM.

Tuy nhiên, cũng theo Knight Frank, tỷ lệ giá trị vốn hóa tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại, và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.

Bên cạnh đó, mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào nước ta. Mặc dù đã ký kết nhiều thỏa thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.

Có thể thấy rõ điều này qua giá đất, ví dụ như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP.HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Công ty Knight Frank Việt Nam nhận định bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024.

>> Bất động sản công nghiệp đón sóng đầu tư

Được biết, chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu toàn cầu (thuế tối thiểu toàn cầu) là một loại thuế do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khởi xướng nhằm giải quyết các rủi ro tiềm ẩn về thuế phát sinh từ quá trình số hóa nền kinh tế. Chính sách này xuất phát từ các nước phát triển - nơi xuất xứ của nguồn vốn đầu tư lớn và đã được 142 quốc gia, vùng lãnh thổ, bao gồm Việt Nam đồng thuận thông qua.

Với chính sách trên, từ ngày 01/01/2024, các tập đoàn, công ty lớn có doanh thu từ 750 triệu Euro (hay 800 triệu USD) trở lên trong 2 năm của 4 năm liền kề gần nhất sẽ đều phải đóng thuế 15%, dù là ở bất kỳ quốc gia nào. Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được nhận định sẽ có nhiều sự thay đổi khi chính sách này chính thức được áp dụng.

Ước tính có hơn 1.000 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có công ty mẹ thuộc đối tượng áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu, trong đó, hơn 70 doanh nghiệp có khả năng chịu ảnh hưởng của thuế tối thiểu toàn cầu ngay từ năm 2024.

Trong khi đó, Việt Nam đang sử dụng các ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tuỳ quy mô và lĩnh vực đầu tư. Thuế suất thu nhập doanh nghiệp phổ thông là 20%, trong khi các doanh nghiệp FDI được hưởng các mức thuế suất ưu đãi 10% - 17%; trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5% - 9%.

Các chuyên gia cho rằng nếu dụng chính sách này quá sớm, Việt Nam sẽ mất lợi thế về ưu đãi thuế quan. Khi áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu, các doanh nghiệp FDI sẽ phải nộp phần thuế chênh lệch cho quốc gia đặt trụ sở chính, khiến ưu đãi thuế quan không còn tác dụng.

Điều này sẽ tạo ra một số thách thức đối với Việt Nam trong việc thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp thời gian tới.