TP.HCM: Kế hoạch phát triển 1 triệu ngôi nhà giá rẻ có khả thi?

>>> Nhà giá rẻ không còn rẻ

>>> Áp lực thiếu nhà giá rẻ gia tăng ở TP HCM

Phân tích ở góc độ thực tiễn có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động, đó là vị trí và quỹ đất. 

HAI YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH

Về vị trí, dễ thấy rằng các dự án động sản nhà ở cho những người có thu nhập thấp sẽ không đạt được những vị trí như các dự án bất động sản thương mại. Về yếu tố thứ hai – quỹ đất, đây là yếu tố đóng vai trò quyết định giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án bởi vì nếu các doanh nghiệp tự đi “làm đất” – nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó thành phố giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, sẽ khó thực hiện được.

Nếu Chính quyền thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì sẽ khả thi hơn. Bên cạnh đó, liên quan vấn đề về thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý, việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc mới giải quyết được bài toán trong 2022 đạt được chỉ tiêu một triệu căn hộ – một chỉ tiêu khá thử thách.

Cụ thể hơn, trong vấn đề về quỹ đất, bất kỳ dự án nhà ở nào đều cần đạt được những yêu cầu cơ bản của các chỉ tiêu xây dựng của Việt Nam về nhà ở đô thị, như cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, cơ sở chăm sóc y tế…), và cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường xá, giao thông…).

Có thể bạn quan tâm Sài Gòn “tuyệt chủng” nhà giá rẻ 07:00, 01/06/2020 Nhà giá rẻ lép vế trước căn hộ trung và cao cấp 10:00, 07/10/2018 Áp lực thiếu nhà giá rẻ gia tăng ở TP HCM 03:00, 02/07/2021

Câu chuyện đặt ra hiện tại ở TP.HCM là quỹ đất ở trung tâm Quận 1, Quận 3, Quận 7 đã không còn. Do vậy, chúng ta có thể cân nhắc hai phương án, một là hướng sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giả rẻ. Thứ hai là có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi…vì đây là có những quỹ đất trống phù hợp.

Tuy nhiên, vấn đề về khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống cũng là điều cần phải tính toán, nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân. Liên quan đến bài toán kinh tế đô thị thì người dân ở đó làm gì, ở đâu là câu chuyện mà Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ xây dựng và là đơn vị tham mưu cho Ủy ban Nhân dân Thành phố, và chúng ta hoàn toàn có thể thực hiện được những điều này nếu các Sở, Ban, Ngành có một quyết tâm và định hướng cũng như chỉ đạo sát sao.

Đối tượng chính của chính sách nhà ở giá rẻ này sẽ là đối tượng lao động, nhóm người đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển về kinh tế và xã hội của Thành phố. Mặc dù vậy, trong đợt đại dịch Covid-19 vừa qua, đây cũng là những người chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất.

Đã có một làn sóng người lao động rời khỏi Thành phố Hồ Chí Minh, điều này phần nào liên quan đến vấn đề chỗ ở của họ. Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian vừa qua là thu nhập thấp không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng không nhỏ.

GIẢI PHÁP BÁN NHÀ TRẢ GÓP DÀI HẠN

Nếu chỉ nghĩ tới việc giảm giá thuê nhà 30- 50% thì điều này làm cho người lao động không liên kết được sự cống hiến của họ cho thành phố này. Vì thế, thay vì cho thuê giá rẻ sao chúng ta không nghĩ đến việc bán nhà cho họ với giá phù hợp nhất, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30 năm, 50 năm. 

Việc cho thuê giá rẻ không phải là hướng giải quyết được vấn đề một cách triệt để, đồng thời cũng không thu hút được lực lượng lao động. Dù lực lượng lao động là công nhân hay có trình độ đi nữa cũng không quá khác biệt, vì khó khăn thì ai cũng có thể mất việc như nhau. Thế nên, nếu chúng ta đang có những sản phẩm nhà ở có sẵn thay vì nghĩ đến việc cho thuê nên nghĩ đến câu chuyện bán nhà giá rẻ với phương thức thanh toán dài hạn với chu kì 30-50 năm như các nước trên thế giới.

Giả sử, người đang thuê nhà mất việc và người đang mua nhà trả góp mất việc, khả năng những người thuê nhà rời Thành phố Hồ Chí Minh sẽ cao hơn những người đang mua nhà trả góp, bởi vì họ phải cố gắng làm việc để trả nợ để có được ngôi nhà nơi họ an cư lạc nghiệp.

Và thực tế phản ánh, trong thời gian bùng dịch vừa qua, một bộ phận lớn người lao động đã chọn “bỏ phố về làng”. Khi nghĩ về câu chuyện lợi ích kinh tế chúng ta nên nghĩ vào câu chuyện bức tranh phát triển kinh tế hơn lợi nhuận từ việc cho thuê này, việc mua nhà trả góp dài hạn với giá phù hợp với túi tiền của đại bộ phận lực lượng lao động có thu nhập thấp sẽ giữ chân người lao động - những người đóng góp một phần rất lớn vào sự thành công của các khu công nghiệp, dịch vụ, sản xuất kinh doanh tại TP.HCM.

Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10% các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản sẽ sẵn sàng làm, có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn họ vẫn làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Bởi thế, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua.