Nguồn cung nhà liền thổ tại TP HCM tăng mạnh đầu năm 2026, song thanh khoản có dấu hiệu chững lại khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ nét.
Báo cáo thị trường quý I/2026 của Avison Young Việt Nam cho thấy, phân khúc nhà liền thổ tại TP HCM ghi nhận sự gia tăng nguồn cung đột biến ngay từ đầu năm.
Chỉ trong hai tháng đầu năm, tổng nguồn hàng toàn thị trường đã lên gần 6.000 căn, chủ yếu đến từ một dự án quy mô lớn tại khu vực Cần Giờ. Bên cạnh đó, thị trường cũng bổ sung thêm một số dự án mới, góp phần mở rộng rổ hàng sau giai đoạn trầm lắng.
Đáng chú ý, nguồn cung trong giai đoạn này vẫn tập trung vào nhóm chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án. Điều này phản ánh xu hướng thị trường đang ngày càng chọn lọc, khi sân chơi chủ yếu thuộc về các doanh nghiệp có khả năng triển khai và duy trì tiến độ trong bối cảnh còn nhiều biến số.
Dù nguồn cung tăng mạnh, thanh khoản thị trường lại có dấu hiệu chậm lại so với thời điểm trước Tết Nguyên Đán. Theo ghi nhận, lượng giao dịch thành công chủ yếu tập trung tại các khu vực có dự án mới mở bán, đặc biệt là Cần Giờ, trong khi nhiều khu vực khác ghi nhận tốc độ hấp thụ thấp hơn.
Một trong những nguyên nhân chính là khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua vẫn còn lớn. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay tăng cùng với những lo ngại về bối cảnh kinh tế toàn cầu khiến người mua thận trọng hơn khi ra quyết định. Tỷ lệ chuyển đổi từ nhu cầu quan tâm sang giao dịch thực tế vì thế gặp nhiều trở ngại.
Trong bối cảnh đó, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về nhịp độ giao dịch, đồng thời diễn ra quá trình thanh lọc rõ rệt hơn. Nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, song người mua có xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng, ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý và pháp lý rõ ràng. Ngược lại, nhóm nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu cơ ngắn hạn, đang có xu hướng đứng ngoài quan sát do áp lực tài chính gia tăng.
Về mặt bằng giá, thị trường sơ cấp ghi nhận xu hướng phân hóa rõ nét. Trong giai đoạn đầu năm, giá bán nhìn chung đi ngang so với cuối năm 2025, nhưng bắt đầu nhích tăng trở lại vào cuối quý I.
Hiện giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 7.800 USD/m2, tương đương hơn 205 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới tập trung nhiều tại khu vực Cần Giờ – nơi có mức giá thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm, qua đó kéo mặt bằng chung đi xuống.
Dù vậy, ở nhiều khu vực khác, đặc biệt là các dự án có vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín, giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng. Điều này cho thấy thị trường không còn diễn biến đồng pha mà đang bước vào chu kỳ phân hóa mạnh hơn theo từng khu vực và từng dòng sản phẩm.
Trong thời gian tới, Avison Young dự báo nguồn cung nhà liền thổ tại TP HCM sẽ tiếp tục dồi dào khi nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ dự kiến được triển khai trong năm 2026. Một số dự án đáng chú ý nằm tại khu Nam và khu Tây thành phố, bổ sung thêm hàng trăm sản phẩm ra thị trường.
Xa hơn, giai đoạn 2026–2027 được nhận định sẽ không chứng kiến sự tăng trưởng đồng đều mà tiếp tục xu hướng phân hóa. Tổng nguồn cung có thể đạt khoảng 20.000 sản phẩm vào năm 2028 khi nhiều đại dự án đang trong quá trình chuẩn bị triển khai.
