Các doanh nghiệp địa ốc vẫn đang tăng tốc phát hành trái phiếu trong bối cảnh áp lực đáo hạn dồn dập.
Dòng vốn mới không chỉ phục vụ phát triển dự án mà còn phản ánh nhu cầu tái cơ cấu nợ ngày càng lớn của thị trường.
Theo thông tin từ HNX, Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Văn Phú (mã chứng khoán: VPI) vừa hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã VPI12603, giá trị 150 tỷ đồng, lãi suất 11.5% và kỳ hạn 36 tháng. Đây là lô trái phiếu thứ 3 doanh nghiệp này phát hành trong năm nay, tổng giá trị phát hành 480 tỷ đồng.
Với lô trái phiếu này, theo nghị quyết HĐQT, phương án được phê duyệt, tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu lần này là cổ phiếu VPI thuộc sở hữu của Công ty CP Đầu tư THG Holdings - tổ chức có liên quan đến Văn Phú - cùng cổ phiếu thuộc sở hữu của người liên quan đến người nội bộ doanh nghiệp.
Trước đó, một doanh nghiệp khác là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thái Sơn đã công bố hoàn tất phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ mã TSO12604, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 12,5%/năm. Đây đã là lô trái phiếu thứ tư doanh nghiệp huy động chỉ trong hơn một tháng qua, nâng tổng giá trị phát hành từ đầu tháng 5/2026 lên 8.000 tỷ đồng.
Theo thống kê, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành từ đầu năm đến nay đạt hơn 124.594 tỷ đồng. Trong đó, riêng nhóm bất động sản chiếm tới 67.401 tỷ đồng, tương đương hơn 54% toàn thị trường, vượt xa các nhóm ngành còn lại như tài chính hay chứng khoán.
Sự sôi động của kênh trái phiếu diễn ra trong bối cảnh áp lực đáo hạn đang tăng nhanh. Theo Công ty Chứng khoán MBS, riêng quý II/2026 sẽ có khoảng 58.500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, tăng 140% so với cùng kỳ năm trước và cao gấp hơn 3 lần quý I/2026.
Áp lực lớn nhất tiếp tục thuộc về nhóm bất động sản. Riêng trong tháng 5 và tháng 6/2026, khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu địa ốc sẽ đến hạn thanh toán, tương đương hơn 75% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường.
Còn theo VIS Rating ước tính cả năm nay có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn, tăng mạnh so với năm trước. Điều này cho thấy một phần đáng kể lượng vốn mới phát hành hiện nay không hoàn toàn phục vụ mở rộng đầu tư mà chủ yếu nhằm đảo nợ, tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính hoặc kéo giãn áp lực thanh khoản. Sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa cải thiện tương xứng với tốc độ huy động vốn.
Dù vậy, VIS Rating cho rằng bức tranh toàn ngành không hoàn toàn tiêu cực. Trong năm 2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã cải thiện đáng kể thanh khoản nhờ hoạt động bán hàng và bàn giao dự án tích cực. Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn tăng từ 49% lên khoảng 80%.
Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ đối mặt nhiều sức ép hơn khi nguồn cung mới tăng mạnh trong lúc lãi suất và mặt bằng giá nhà vẫn ở mức cao. Theo VIS Rating, lãi suất vay mua nhà năm nay có thể tăng thêm khoảng 3-4% so với năm trước do lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn. Điều này có thể khiến nhu cầu mua nhà suy yếu, thanh khoản thị trường chậm lại.
Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng tiếp tục bị siết chặt, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng phụ thuộc vào trái phiếu, huy động vốn cổ phần và hoạt động M&A để duy trì dòng tiền. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn. Những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý tốt và có khả năng triển khai dự án thực tế sẽ duy trì được sức chống chịu. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc dự án còn vướng pháp lý sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản kéo dài.
.jpg "Khơi thông nguồn vốn trái phiếu, thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế")