Nguồn cung tăng mạnh, xu hướng dịch chuyển không gian và tiêu chuẩn xanh đang định hình lại thị trường văn phòng cho thuê, với sự phân hóa ngày càng rõ giữa các khu vực và phân khúc.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Tư vấn cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, những năm gần đây, nguồn cung văn phòng tại hai đô thị lớn tăng nhanh.
Cụ thể, tại Hà Nội, quy mô thị trường đã tăng khoảng 160%, đạt gần 1,7 triệu m2, trong khi TP HCM tăng khoảng 90%. Đáng chú ý, phân khúc hạng A tại TP HCM tăng hơn 200%, còn tại Hà Nội cũng giữ vai trò dẫn dắt.
Tuy nhiên, theo ông Thuận, quỹ đất và cấu trúc đô thị đang tạo ra sự khác biệt rõ nét. Hà Nội còn nhiều dư địa phát triển văn phòng cao cấp nhờ khả năng mở rộng không gian, đặc biệt về phía Tây. Trong khi đó, TP HCM vẫn tập trung mạnh tại khu vực trung tâm, khiến cạnh tranh gay gắt và hạn chế khả năng mở rộng.
Thực tế 3–5 năm gần đây cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt tại Hà Nội, khi khu vực phía Tây dần nổi lên như một cực tăng trưởng mới nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất lớn. Ngược lại, tại TP HCM, sự tập trung ở lõi trung tâm tiếp tục đẩy giá thuê lên cao.
Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy xu hướng này ngày càng rõ ràng trong hành vi khách thuê. Các doanh nghiệp đang rời khu vực trung tâm để tìm đến những tòa nhà mới, chất lượng cao hơn với mức giá hợp lý hơn tại các khu ngoài trung tâm như Tây Hồ Tây hay Cầu Giấy.
Sau giai đoạn suy giảm do đại dịch, tỷ lệ lấp đầy đang dần cải thiện, đặc biệt tại Hà Nội khi đạt khoảng 80–85%. Tuy nhiên, thị trường không còn trạng thái “khan hiếm” như trước năm 2019.
Báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 1,85 triệu m2 và sẽ tiếp tục tăng mạnh với gần 279.000 m2 hạng A trong giai đoạn 2026–2028. Riêng mỗi năm, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 120.000 m2.
Áp lực nguồn cung đang phản ánh rõ qua tỷ lệ trống. Cuối năm 2025, tỷ lệ trống phân khúc hạng A và B tại Hà Nội lần lượt ở mức 18,1% và 19,3%. Điều này cho thấy thị trường bước vào giai đoạn “chững”, khi nguồn cung mới tạo sức ép lên khả năng hấp thụ.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, nguồn cung hạng A sắp tới sẽ tập trung lớn tại khu vực Tây Hồ Tây, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược giá để duy trì sức hút.
Cùng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng nguy cơ dư cung trong ngắn hạn là hiện hữu khi thị trường liên tục đón thêm dự án mới. Riêng khu vực phía Tây có thể chiếm tới 60% nguồn cung tương lai, làm gia tăng cạnh tranh nội khu. Dù vậy, mặt tích cực là khách thuê có nhiều lựa chọn hơn, đặc biệt với các sản phẩm mới, chất lượng cao.
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường là sự dịch chuyển trong tiêu chí lựa chọn văn phòng.
Theo bà Chương Quốc Đoan - Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Cho thuê Bất động sản Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam, yếu tố môi trường và phát triển bền vững đang trở thành tiêu chí quan trọng, đặc biệt với các doanh nghiệp quốc tế. Các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh, không gian linh hoạt và tối ưu vận hành đang chiếm ưu thế rõ rệt.
Xu hướng này cũng được Savills Việt Nam nhấn mạnh khi cho rằng nhu cầu thuê sẽ tiếp tục duy trì nhờ sự phục hồi của doanh nghiệp, dòng vốn FDI và xu hướng nâng cấp không gian làm việc.
Đáng chú ý, các giao dịch chuyển địa điểm để nâng cấp văn phòng chiếm tới 58% tổng diện tích thuê lớn tại Hà Nội trong năm 2025. Điều này cho thấy doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm mặt bằng, mà còn hướng đến chất lượng và hiệu quả dài hạn. Các ngành như công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, phản ánh nhu cầu ổn định của các lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng cao.
Trong bối cảnh mới, thị trường văn phòng cho thuê không còn là cuộc chơi của số lượng mà là cuộc cạnh tranh về chất lượng. Những tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn xanh, vị trí kết nối tốt và vận hành chuyên nghiệp sẽ nắm lợi thế, trong khi các tài sản cũ buộc phải nâng cấp nếu không muốn bị bỏ lại phía sau.
