Áp lực lãi vay, tâm lý chờ giá giảm và khả năng chi trả suy yếu đang khiến thị trường bất động sản khó tìm được thế cân bằng, bất động sản thứ cấp đã giảm 15–20%, nhiều doanh nghiệp chấp nhận bán dưới giá kỳ vọng nhưng thanh khoản vẫn thấp.
Chia sẻ tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” diễn ra mới đây, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết giá bất động sản trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 15–20%, trong khi giá sơ cấp về cơ bản đi ngang từ đầu năm 2026.
.jpg)
Theo ông Trung, diễn biến này phản ánh quá trình điều chỉnh sau giai đoạn bất động sản tăng nóng trong năm 2024–2025. Tuy nhiên, chưa thể khẳng định thị trường đã chạm đáy hay giá sẽ tiếp tục giảm, bởi mỗi phân khúc và khu vực có đặc điểm cung cầu khác nhau.
Lý giải diễn biến thị trường, ông Trung cho rằng bất động sản giai đoạn 2024–2025 tăng mạnh do nguồn cung hạn chế, lãi suất ở mức chấp nhận được và dòng tiền đầu cơ quay trở lại sau giai đoạn khó khăn hậu Covid-19. Giá bán tại các dự án mới tăng đã tạo mặt bằng tham chiếu, kéo giá bất động sản thứ cấp lên theo. Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư mua đi bán lại trong thời gian ngắn, khoảng 3–6 tháng, góp phần đẩy giá chuyển nhượng lên cao.
Tuy nhiên, khi lãi suất tăng hoặc các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng là những người chịu tác động đầu tiên.
Theo ông Trung, việc xác định thị trường đã chạm đáy hay chưa cần đặt trong các kịch bản kinh tế vĩ mô khác nhau, đồng thời xem xét thị trường vốn và khả năng tài chính của người nắm giữ bất động sản. Ông dẫn ví dụ nhóm nhà đầu tư chỉ có khoảng 20–30% vốn tự có ban đầu, phần còn lại là vốn vay. Khi giá tài sản giảm tương đương phần vốn tự có, đây đã là ngưỡng chịu đựng lớn. Nếu tiếp tục bán thấp hơn, người bán có thể phải bổ sung tiền để xử lý nghĩa vụ vay.
Điều này cho thấy mức giảm giá trên thị trường không đồng nghĩa với việc người mua chắc chắn tìm được sản phẩm phù hợp, cũng không có nghĩa người bán có thể dễ dàng chấp nhận mức giá thấp hơn. Quyết định giao dịch còn phụ thuộc vào cơ cấu vốn, áp lực trả nợ và khả năng tài chính của mỗi bên.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, tâm lý chờ đợi cũng khiến thị trường khó cải thiện thanh khoản. Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho biết khi giá tăng, nhiều người tranh nhau mua vì lo bỏ lỡ cơ hội. Nhưng khi thị trường bắt đầu giảm, người mua lại có xu hướng trì hoãn với kỳ vọng giá sẽ còn thấp hơn.
Theo ông Toản, lượng giao dịch tại doanh nghiệp từ đầu năm đến nay giảm tới 90%, thị trường gần như đóng băng. Thực tế này cho thấy việc điều chỉnh giá chưa đủ để tạo ra lực cầu mới khi người mua vẫn thận trọng.
Nhiều doanh nghiệp đã áp dụng chính sách chiết khấu, giảm giá dưới hình thức tri ân khách hàng hoặc ân hạn lãi suất từ 6–12 tháng. Tuy nhiên, theo ông Toản, các biện pháp này mới giúp phát sinh thêm một lượng giao dịch nhỏ, chưa đủ tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững.
Khó khăn về thanh khoản đang khiến nhiều doanh nghiệp phải thay đổi ưu tiên kinh doanh. Thay vì cố giữ giá bán, một số đơn vị sẵn sàng đàm phán sâu để thu tiền về, giải quyết nghĩa vụ tài chính và duy trì hoạt động.
Ông Toản cho biết với những khách hàng có khả năng thanh toán ngay hoặc mua số lượng lớn, doanh nghiệp sẵn sàng xem xét mức giá thấp hơn đáng kể so với giá chào bán. “Ví dụ, căn nhà 10 tỷ đồng, nhưng nếu bạn có 7–7,5 tỷ đồng tiền mặt và thanh toán ngay, tôi sẵn sàng bán. Quan trọng nhất hiện nay là dòng tiền”, ông chia sẻ.
Theo ông Toản, khi dòng tiền bị đứt gãy, doanh nghiệp phải cùng lúc đối mặt với chi phí vận hành, áp lực từ ngân hàng và nghĩa vụ với các chủ nợ. Vì vậy, một giao dịch có thể giúp thu hồi tiền ngay đôi khi quan trọng hơn việc bảo toàn mức giá kỳ vọng.
Dù vậy, giảm sâu vẫn chưa bảo đảm bán được hàng. Ông Toản cho biết có những sản phẩm của doanh nghiệp đã giảm tới 20% so với mức giá mà đơn vị đánh giá là hợp lý trên mặt bằng thị trường. Nếu tính thêm chi phí tài chính, doanh nghiệp phải chấp nhận thua lỗ. “Nhưng giảm rồi vẫn rất khó bán”, ông nói.
Tình trạng này không chỉ xảy ra tại Hà Nội và TP HCM mà còn xuất hiện ở những địa phương khác. Ông Toản dẫn trường hợp đất nền tại Chánh Phú Hòa, Bình Dương, trước đây được chào bán khoảng 10–12 triệu đồng/m² và đã có giấy chứng nhận. Theo tính toán của ông, nếu tính tiền sử dụng đất tại thời điểm hiện tại, chi phí bồi thường, đầu tư hạ tầng và các khoản liên quan, tổng chi phí có thể lên gần 20 triệu đồng/m². Tuy nhiên, việc tìm người mua vẫn khó khăn. Tại Hải Phòng, một dự án ở khu vực trung tâm, thuộc địa bàn quận Hồng Bàng cũ, có giá đất khoảng 20 triệu đồng/m² nhưng từ đầu năm đến nay gần như không bán được sản phẩm nào.
Theo quan sát của ông Toản, giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở xã hội và thị trường thứ cấp tại các dự án đang hoàn thiện hoặc đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định. Một số dự án thuộc nhóm này ghi nhận giao dịch khá sôi động nhờ giá giảm mạnh. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp đang phải sử dụng nguồn lực tích lũy để duy trì hoạt động do khó huy động vốn từ khách hàng. Sản phẩm không bán được nhưng chi phí vốn vẫn phát sinh khiến một số dự án phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng thi công.
Ông Toản cho rằng vốn ngân hàng có thể tạo đòn bẩy khi hoạt động kinh doanh thuận lợi, nhưng nghĩa vụ trả nợ trở thành áp lực lớn trong giai đoạn thị trường khó khăn. Doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn mới; nếu vay được, tiền thường phải dùng để xử lý các khoản nợ cũ hoặc duy trì dự án đang triển khai, thay vì đầu tư mới. Có những thời điểm, doanh nghiệp phải đưa cả những tài sản tốt nhất ra bán bởi các sản phẩm kém hấp dẫn hơn gần như không có người mua.
Theo ông Phạm Đức Toản, trong hoàn cảnh này chấp nhận thua lỗ để thu hồi vốn và duy trì khả năng hoạt động có thể là lựa chọn cần thiết đối với doanh nghiệp. “Với doanh nghiệp, đôi khi cắt lỗ sớm đã là thành công. Chấp nhận đau thương, thậm chí bán tài sản của mình để sống sót qua giai đoạn khó khăn, đó cũng là thành công”, ông nói.
Trong khi đó, theo ông Trần Quang Trung, sự phân hóa đang diễn ra rõ rệt giữa các mức giá, năng lực chủ đầu tư và từng thị trường. Vì vậy, không thể lấy mức giảm 15–20% của bất động sản thứ cấp làm căn cứ chung để xác định đáy giá cho toàn thị trường. Ông Trung cũng cho rằng việc phục hồi phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của thị trường vốn và lựa chọn phân bổ tiền của người dân.
Vị chuyên gia lưu ý, trong thời gian tới các chủ đầu tư cần rà soát danh mục dự án, lựa chọn phân khúc phù hợp và định vị giá bán theo khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng.
