Quý III/2026, thị trường ghi nhận hơn 92.000 giao dịch thành công, giảm 8% so với quý trước, trong khi lượng tồn kho tiếp tục có xu hướng tăng.
Theo Bộ Xây dựng, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê, với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% so với quý trước.
Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho trong quý III/2026 khoảng 51.950 căn, lô đất nền, có xu hướng tăng so với quý trước. Trong khi đó, giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp dù có xu hướng giảm nhưng vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thanh khoản thị trường còn thấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi.
Đáng chú ý, số liệu tồn kho mới phản ánh lượng sản phẩm do các chủ đầu tư báo cáo. Ngoài ra, còn có khối lượng vốn đầu tư dở dang lớn tại các dự án, trong khi giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng gặp nhiều khó khăn.
Liên quan đến vấn đề này, tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc lưu ý phải đánh giá đúng quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản. Không chỉ xem xét số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường mà cần phân tích nhu cầu từng phân khúc, từng khu vực, từng nhóm đối tượng, gắn với thu nhập và khả năng chi trả của người dân.
Phó Thủ tướng cũng đặt vấn đề về nguyên nhân bất động sản tồn kho, khi có nơi nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng nguồn cung không đáp ứng được, trong khi một số khu vực nhiều nhà đã xây dựng nhưng không có người sử dụng. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào số lượng giao dịch giảm để đánh giá sức cầu mà phải xem xét cơ cấu sản phẩm, vị trí dự án, điều kiện hạ tầng và khả năng tiếp cận của người mua.
Đối với những dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài, Phó Thủ tướng yêu cầu tập trung giải quyết dứt điểm vướng mắc theo thẩm quyền, sớm đưa những dự án đã được tháo gỡ vào vận hành, khai thác để khơi thông nguồn lực, bổ sung nguồn cung nhà ở, nhất là những sản phẩm có giá phù hợp khả năng chi trả của người dân.
Bên cạnh thanh khoản, cơ cấu nguồn vốn tiếp tục là vấn đề đáng chú ý khi dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, đầu tư bất động sản có tính chất dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản. Do đó, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn, tạo nguồn vốn trung và dài hạn bền vững cho thị trường bất động sản.
Trong khi đó, tiến độ phát triển nhà ở xã hội cho thấy khoảng cách giữa quy mô dự án được thống kê và lượng sản phẩm thực tế hoàn thành.
Theo Bộ Xây dựng, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, số căn đã hoàn thành là 216.626 căn, trong đó có 46.962 căn được hoàn thành trong 9 tháng đầu năm 2026.
Đối với nhà ở cho thuê, đến hết quý III/2026, cả nước hoàn thành 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch năm. Đáng chú ý, từ tháng 6/2026 đến nay, có 29 dự án được khởi công với tổng quy mô 85.594 căn, trong đó 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.
Về nguồn vốn, chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 33/NQ-CP đã được mở rộng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với 11 ngân hàng thương mại tham gia. Đến cuối tháng 8/2026, số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng, trong khi doanh số giải ngân đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 2,3 lần so với cuối năm 2025.
Liên quan đến cơ cấu sản phẩm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư từ phân khúc cao cấp sang nhà ở đáp ứng khả năng chi trả và nhà ở cho thuê.
Đối với Bộ Xây dựng, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương đánh giá thực trạng bất động sản tồn kho, nhà ở tái định cư, nhà ở thuộc tài sản công chưa được bố trí sử dụng; nghiên cứu giải pháp chuyển đổi công năng, đưa vào khai thác làm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
