Lợi thế cạnh tranh của khu công nghiệp đang dịch chuyển từ quỹ đất, giá thuê sang năng lực vận hành, chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất.
Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất, song tiêu chí lựa chọn địa điểm của các nhà đầu tư đang có sự thay đổi. Khi quy mô dự án ngày càng lớn, yêu cầu công nghệ và vận hành phức tạp hơn, chi phí thuê đất hay vị trí địa lý không còn là những yếu tố đủ để quyết định lựa chọn khu công nghiệp.
Thay vào đó, nhà đầu tư ngày càng chú trọng mức độ sẵn sàng của hạ tầng, khả năng tiếp cận nguồn nhân lực và các điều kiện cần thiết để đưa nhà máy vào hoạt động đúng tiến độ. Sự thay đổi này đang thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp chuyển từ mô hình cung cấp quỹ đất sang phát triển hệ sinh thái phục vụ hoạt động sản xuất.
Trong nửa đầu năm 2026, Việt Nam ghi nhận 34,65 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Riêng lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút khoảng 18,47 tỷ USD, chiếm hơn một nửa tổng vốn đăng ký. Quy mô dòng vốn phản ánh sức hút của Việt Nam đối với các nhà sản xuất quốc tế, đồng thời cho thấy yêu cầu ngày càng cao về năng lực tiếp nhận và triển khai dự án.
Đối với những doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư dài hạn, việc lựa chọn địa điểm không đơn thuần là tìm kiếm một lô đất phù hợp. Khả năng cung cấp điện với công suất được xác nhận, tiến độ đấu nối hạ tầng, thời gian hoàn tất thủ tục và mức độ sẵn sàng đưa nhà máy vào hoạt động đều ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, tiến độ và hiệu quả đầu tư.
Nhà đầu tư không còn chỉ lựa chọn một lô đất, mà đang lựa chọn sự chắc chắn trong vận hành. Trong quá trình thẩm định địa điểm, ba nhóm yếu tố ngày càng có vai trò quan trọng. Trước hết là khả năng bảo đảm tiến độ triển khai, bao gồm nguồn điện, thời gian đấu nối hạ tầng và các mốc phê duyệt.
Tiếp đến là hệ sinh thái vận hành, từ nguồn nhân lực có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp, kết nối cảng biển, sân bay đến hạ tầng số, dịch vụ cho người lao động và năng lực hỗ trợ của đơn vị phát triển khu công nghiệp.
Yếu tố còn lại là khả năng đáp ứng nhu cầu trong tương lai, đặc biệt về mở rộng sản xuất, định hướng năng lượng và hạ tầng phục vụ những ngành có yêu cầu cao về công nghệ, công suất điện.
Một khu công nghiệp có giá thuê cạnh tranh nhưng thiếu công suất điện, chậm hoàn thiện hạ tầng hoặc hạn chế khả năng mở rộng có thể khiến doanh nghiệp phát sinh chi phí đáng kể. Ngược lại, địa điểm có mức độ sẵn sàng cao, tiến độ rõ ràng và dịch vụ vận hành đáng tin cậy sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong kế hoạch sản xuất.
Có thể nói, quỹ đất là điều kiện để khu công nghiệp được đưa vào danh sách xem xét, nhưng sự chắc chắn trong vận hành mới là yếu tố có khả năng quyết định lựa chọn cuối cùng của nhà đầu tư.
Sự chuyển dịch này cũng đặt ra yêu cầu thay đổi đối với các đơn vị phát triển khu công nghiệp. Thay vì chỉ tập trung cho thuê đất, mô hình khu công nghiệp thế hệ mới cần được xây dựng như một nền tảng hỗ trợ doanh nghiệp trong suốt quá trình triển khai, vận hành và mở rộng sản xuất.
Một nền tảng công nghiệp hiệu quả phải kết hợp được hạ tầng tiện ích đáng tin cậy, nhà xưởng xây sẵn hoặc có thể tùy chỉnh, kết nối logistics, hạ tầng số, giải pháp nhân lực và bộ máy quản lý có khả năng xử lý nhanh những vấn đề phát sinh.
Giá trị của hệ sinh thái này không nằm ở số lượng dịch vụ được cung cấp, mà ở khả năng giảm thiểu rủi ro, tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả hoạt động cho doanh nghiệp.
Xu hướng thu hút các dự án công nghệ cao đang làm rõ hơn yêu cầu đó. Trong chín tháng đầu năm 2026, các khu chế xuất, khu công nghiệp tại TP HCM thu hút khoảng 5,7 tỷ USD vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Sự phát triển của các lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và hạ tầng trí tuệ nhân tạo (AI) cũng kéo theo những yêu cầu chuyên biệt về nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, nhân lực chuyên môn, an ninh, tuân thủ quy định và khả năng mở rộng trong dài hạn.
Điều này đồng nghĩa năng lực cạnh tranh của khu công nghiệp không thể chỉ được đo bằng diện tích đất cho thuê hay tỷ lệ lấp đầy. Những chỉ số như thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tỷ lệ khách thuê tiếp tục hoạt động hoặc mở rộng sản xuất, cùng khả năng phản hồi và xử lý yêu cầu dịch vụ sẽ phản ánh rõ hơn chất lượng vận hành thực tế.
Cùng với năng lực vận hành, các yêu cầu về môi trường và chuyển dịch năng lượng đang tác động ngày càng rõ đến quyết định lựa chọn địa điểm của nhà sản xuất quốc tế.
Mục tiêu giảm phát thải của các tập đoàn, yêu cầu từ khách hàng, nghĩa vụ báo cáo carbon, khả năng tiếp cận nguồn vốn và điều kiện xuất khẩu đang khiến yếu tố bền vững trở thành một phần trong hoạt động thẩm định dự án.
Tuy nhiên, phát triển bền vững chỉ thực sự có ý nghĩa thương mại khi giải quyết được những nhu cầu cụ thể của doanh nghiệp.
Đối với các khu công nghiệp, điều này đòi hỏi sự chuyển dịch từ những cam kết mang tính định hướng sang các giải pháp có thể triển khai và kiểm chứng. Trong đó, trọng tâm là nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng, phát triển các lựa chọn năng lượng tái tạo trong phạm vi điều kiện cho phép, thiết kế nhà xưởng hiệu suất cao, hoàn thiện hệ thống xử lý nước thải và cung cấp dữ liệu môi trường minh bạch.
Đây không chỉ là những yêu cầu liên quan đến trách nhiệm môi trường, mà còn gắn trực tiếp với chi phí vận hành, khả năng tuân thủ quy định và năng lực duy trì đơn hàng trong chuỗi cung ứng quốc tế.
Một giải pháp xanh sẽ có sức thuyết phục cao hơn khi chứng minh được khả năng tiết kiệm chi phí, giảm rủi ro hoặc giúp doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu từ khách hàng và thị trường xuất khẩu. Ngược lại, những chứng nhận hay thông điệp tiếp thị đơn thuần khó tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững nếu không đi kèm hiệu quả thực tế.
Để làm được điều đó, các nhà phát triển khu công nghiệp cần xây dựng hệ thống đo lường với những tiêu chuẩn rõ ràng về hiệu suất năng lượng, chất lượng dịch vụ và kết quả vận hành. Khả năng cung cấp dữ liệu minh bạch cũng sẽ ngày càng quan trọng khi doanh nghiệp phải thực hiện các nghĩa vụ báo cáo môi trường trong chuỗi cung ứng.
Dù vậy, phát triển xanh không thể thay thế những điều kiện hạ tầng thiết yếu. Nguồn điện ổn định, hệ thống tiện ích đáng tin cậy và khả năng đáp ứng các quy định liên quan vẫn là nền tảng để nhà máy hoạt động hiệu quả. Các giải pháp bền vững chỉ thực sự phát huy giá trị khi được tích hợp trên một hệ thống hạ tầng đủ năng lực.
Về dài hạn, cạnh tranh trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ không chỉ diễn ra giữa các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi hay giá thuê hấp dẫn, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng đáp ứng toàn diện nhu cầu của nhà đầu tư.
Trong bối cảnh các dự án sản xuất có xu hướng gia tăng quy mô vốn, hàm lượng công nghệ và yêu cầu vận hành, lợi thế sẽ thuộc về những khu công nghiệp có khả năng giúp doanh nghiệp triển khai nhà máy đúng tiến độ, duy trì hoạt động ổn định và mở rộng sản xuất thuận lợi.
Đó cũng là hướng phát triển của khu công nghiệp thế hệ mới, không chỉ cung cấp mặt bằng sản xuất, mà trở thành nền tảng công nghiệp có khả năng giảm thiểu bất định, nâng cao hiệu quả đầu tư và đáp ứng những yêu cầu ngày càng phức tạp của chuỗi cung ứng toàn cầu.
(*) Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam
.png "Bất động sản công nghiệp miền Bắc: Pháp lý và hạ tầng trở thành lợi thế cạnh tranh")