Vì sao các trung tâm thương mại Đông Nam Á vẫn giữ sức hút?

Khi nhìn lướt qua bảng xếp hạng các trung tâm thương mại (TTTM) lớn nhất thế giới cũng đủ thấy mức độ suy thoái của thị trường bán lẻ tại Mỹ. Quốc gia này chỉ có duy nhất một đại diện lọt vào top 20, đó là Mall of America gần thành phố Minneapolis, bang Minnesota.

Ngược lại, tại Đông Nam Á, bức tranh bất động sản bán lẻ lại là một thế giới hoàn toàn khác biệt. Khu vực này sở hữu tới 4 trong số 10 TTTM lớn nhất thế giới. Riêng Malaysia, Thái Lan và Philippines đã chiếm tới 13 vị trí trong top 20 TTTM lớn nhất toàn cầu.

Trong một báo cáo vào tháng 11 năm ngoái, Bain & Company cho biết tiêu dùng tư nhân trong khu vực dự kiến sẽ tăng trưởng 8% mỗi năm và đạt gần 5.000 tỷ USD vào năm 2035.

Động lực thúc đẩy sự tăng trưởng này đến từ tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mạnh mẽ vào hàng loạt ngành công nghiệp sản xuất.

Các chuyên gia của Nomura nhận định rằng các nền kinh tế mới nổi của châu Á, nơi tỷ trọng chi tiêu cho năng lượng có xu hướng cao hơn sẽ dễ bị tổn thương hơn trước các cú sốc đứt gãy nguồn cung.

Tuy nhiên, Đông Nam Á lại được hưởng lợi từ một thị trường tiêu dùng bền bỉ, được định hình bởi một văn hóa mua sắm và giải trí tại TTTM rất đặc trưng và sôi động.

Mặc dù tỷ trọng doanh số trực tuyến trong tổng chi tiêu bán lẻ đã tăng mạnh trong đại dịch, nhưng người tiêu dùng vẫn bày tỏ sự ưu ái rõ rệt đối với các cửa hàng vật lý, đặc biệt là khi mua sắm thực phẩm, sản phẩm chăm sóc sức khỏe và hàng tiêu dùng lâu bền.

"Các TTTM đã thích nghi thay vì suy thoái, bởi người tiêu dùng vẫn muốn nhìn tận mắt, sờ tận tay và cảm nhận sản phẩm. Điều này giúp kéo dài thời gian lưu lại của khách hàng," Michael Glancy, Giám đốc điều hành khu vực Đông Nam Á của JLL cho biết.

Những yếu tố thực tế hơn cũng đóng vai trò quan trọng: Các TTTM có điều hòa mát lạnh là nơi lý tưởng để trốn cái nóng và độ ẩm oi bức của khu vực, đồng thời đóng vai trò như không gian thứ ba để mọi người gặp gỡ và giao lưu xã hội.

Theo Bain, dù người tiêu dùng Đông Nam Á đang hướng tới các mặt hàng nhu yếu phẩm có giá cả phải chăng hơn, nhưng họ lại sẵn sàng chi mạnh tay hơn cho các danh mục tốt cho bản thân và gia đình như sản phẩm sức khỏe và làm đẹp. Điều này đang góp phần thúc đẩy sự chuyển dịch sang mô hình bán lẻ trải nghiệm.

"Phản ứng của Thái Lan đối với dịch Covid-19 đã nâng cao vị thế của nước này như một trung tâm du lịch y tế đẳng cấp thế giới. Các nhà phát triển TTTM đang tận dụng xu hướng này bằng cách biến các tầng trên cao ít được sử dụng thành các điểm đến chăm sóc sức khỏe sầm uất," Knight Frank cho biết.

Sức hút từ các trải nghiệm trực tiếp mới mẻ và chân thực từ các khu vui chơi đến các loại hình bán lẻ kết hợp giải trí khác nhau đã có tác động sâu sắc đến cơ cấu khách thuê tại các TTTM cao cấp ở Đông Nam Á.

Nhiều đơn vị kinh doanh giải trí hơn xuất hiện để phục vụ cho cả người lớn lẫn giới trẻ. "Các chủ mặt bằng không ngần ngại bàn giao những không gian hái ra tiền ở vị trí đắc địa cho một thương hiệu hoạt hình hoặc một nền tảng phát trực tuyến", Greg Condon, Trưởng bộ phận Bán lẻ và Khách sạn tại Cushman & Wakefield Bangkok nhận định.

Hơn nữa, một số TTTM hàng đầu mới nhất trong khu vực, chẳng hạn như Central Park ở Bangkok và The Exchange TRX ở Kuala Lumpur, là một phần của các tổ hợp phức hợp quy mô lớn lấy bán lẻ làm trung tâm, bao gồm cả văn phòng, khách sạn và căn hộ hạng sang.

Tại Việt Nam, sự xuất hiện của các siêu tổ hợp thương mại và giải trí thế hệ mới như Lotte Mall West Lake Hanoi hay các không gian bán lẻ hạng sang gắn liền với bất động sản hàng hiệu tại khu trung tâm TP.HCM đã thiết lập một tiêu chuẩn mới cho thị trường.

Các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam cũng nhanh chóng bắt bài tâm lý người tiêu dùng khi không còn thuần túy cho thuê mặt bằng mua sắm, mà tích hợp sâu các tiện ích giải trí cao cấp, thủy cung, rạp chiếu phim hiện đại và không gian ẩm thực đa dạng.

Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường , phân khúc TTTM cao cấp tại các vị trí đắc địa vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy lý tưởng (trên 90%), chứng minh rằng mô hình "tất cả trong một" và không gian trải nghiệm trực tiếp chính là chìa khóa vàng giúp thị trường bán lẻ Việt Nam giữ vững phong độ trước áp lực của thương mại điện tử.

Điều này cho phép các chủ mặt bằng khai thác sự cộng hưởng giữa du lịch và bán lẻ, giúp họ tạo ra nhiều nguồn thu nhập, từ đó tối ưu hóa việc khai thác tài sản và nâng cao hiệu quả tài chính.

Tuy nhiên, khi người tiêu dùng ngày càng sành sỏi và khắt khe hơn, sự cạnh tranh giữa các TTTM cũng ngày càng gay gắt. Chất lượng quản lý tài sản, đặc biệt là việc làm mới và tái định hình tài sản, đóng vai trò sống còn.

Trong báo cáo vào tháng trước, CBRE cho biết các TTTM cao cấp ở Jakarta đang có kết quả kinh doanh vượt trội khi duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 95%, làm rõ nét thêm sự phân cực trong hiệu quả hoạt động của thị trường.