Theo TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, giá bất động sản neo cao nhiều năm không chỉ do cung thiếu, mà còn đến từ chi phí đầu vào, đầu cơ và chính sách thuế chưa đủ sức điều tiết.
Giá nhà đất liên tục duy trì ở mức cao đang đặt ra nhiều câu hỏi về những lực đẩy thực sự phía sau. Chia sẻ tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” do Báo Tiền Phong tổ chức, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, mặt bằng giá hiện nay là kết quả tổng hợp của nhiều yếu tố mang tính cấu trúc, tồn tại kéo dài trong nhiều năm.
Theo TS Cấn Văn Lực, việc giá bất động sản tăng cao không thể quy về một nguyên nhân đơn lẻ, mà xuất phát từ sự cộng hưởng của vướng mắc pháp lý, chi phí đầu vào leo thang, mất cân đối cung cầu, hiện tượng thổi giá, đầu cơ và chính sách thuế chưa đủ sức điều tiết thị trường.
Trước hết, các vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong khâu tổ chức thực thi dù đã được nhận diện và tháo gỡ, song vẫn còn độ trễ nhất định. Nhiều dự án chậm phê duyệt, kéo dài thời gian triển khai khiến nguồn cung mới ra thị trường hạn chế, tạo áp lực đẩy giá lên cao.
Cùng với đó, chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, từ tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, cho đến giá vật liệu và chi phí xây dựng. Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải tính toán lại giá bán để bảo đảm dòng tiền và hiệu quả đầu tư.
Ở góc độ thị trường, cung và cầu vẫn chưa tìm được điểm cân bằng. Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục tăng, trong khi số lượng dự án được cấp phép còn hạn chế. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung lệch về phân khúc cao cấp, chiếm hơn 70% tổng nguồn cung, kéo mặt bằng giá bình quân lên cao, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt.
Một yếu tố khác khiến giá nhà đất khó hạ nhiệt là hiện tượng thổi giá, làm giá theo tâm lý đám đông, thường xuất hiện tại những khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất. Những đợt tăng giá nhanh trong thời gian ngắn khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao, thậm chí vượt xa giá trị thực.
Theo khảo sát năm 2024 của Batdongsan.com.vn, có tới 86% người mua bất động sản nắm giữ tài sản dưới một năm, phản ánh mức độ đầu cơ còn khá phổ biến. Khi mua vào ở vùng giá cao, nhà đầu tư thường có xu hướng giữ hàng, không dễ giảm giá bán, khiến quá trình điều chỉnh của thị trường diễn ra chậm và thiếu tính lan tỏa.
Bên cạnh đó, chính sách thuế đối với bất động sản hiện nay vẫn chưa đủ mạnh để điều tiết thị trường. Thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa thực sự tạo áp lực lên hoạt động đầu cơ hay góp phần đưa giá bất động sản về mức hợp lý, bền vững hơn.
Nhìn về nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2025, TS Cấn Văn Lực cho rằng có thể nhận diện qua bốn trụ cột chính gồm tín dụng ngân hàng, vốn của doanh nghiệp trong nước, vốn đầu tư nước ngoài và các kênh huy động từ thị trường vốn.
Trong đó, tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò then chốt. Dư nợ tín dụng bất động sản năm 2025 ước đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 22% so với cuối năm trước. Tuy nhiên, cơ cấu tín dụng cho thấy sự phân hóa rõ nét, khi cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng lớn hơn, phản ánh định hướng kiểm soát đầu cơ và ưu tiên các dự án khả thi.
Nguồn vốn từ khu vực doanh nghiệp trong nước cũng ghi nhận tín hiệu phục hồi, với số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng lên, cùng quy mô vốn đăng ký cải thiện. Trong khi đó, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng tiếp tục duy trì ở mức tích cực, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào triển vọng trung và dài hạn của thị trường.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, dù chưa trở lại giai đoạn cao điểm, song đang dần được khơi thông, góp phần bổ sung nguồn lực trung và dài hạn cho doanh nghiệp triển khai dự án.
Từ bức tranh tổng thể, TS Cấn Văn Lực cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, thận trọng trong quản trị tài chính, kiểm soát rủi ro dòng tiền và hạn chế đầu tư dàn trải.
Việc tận dụng hiệu quả các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, đa dạng hóa nguồn vốn và cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực được xem là chìa khóa để từng bước đưa giá nhà đất về mức hợp lý, khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực.
Bên cạnh đó, ứng dụng khoa học công nghệ, chuyển đổi số và chuyển đổi xanh được đánh giá là xu hướng tất yếu giúp doanh nghiệp giảm chi phí, nâng cao hiệu quả vận hành và tăng tính bền vững trong dài hạn.
Theo TS Cấn Văn Lực, với hành lang pháp lý mới đang dần hoàn thiện và sự chủ động thích ứng của doanh nghiệp, trong giai đoạn tới, “cơ hội sẽ nhiều hơn là thách thức” đối với thị trường bất động sản, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định và lành mạnh hơn.
