1 luật sửa 9 luật: Thúc đẩy đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại

>>1 luật sửa 9 luật: Tăng cường phân quyền chấp thuận chủ trương đầu tư

Theo đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật (1 luật sửa 9 luật) đã bãi bỏ điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, đây được cho là điểm “nghẽn” trong đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại bấy lâu nay.

Những sửa đổi, bổ sung trong 1 luật sửa 9 luật được cho sẽ thúc đẩy dự án đầu tư nhà ở thương mại phát triển - Ảnh minh họa

Cụ thể, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020) quy định, một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Với quy định này, điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

>>1 luật sửa 9 luật: Thu hút xã hội hóa đầu tư lưới điện truyền tải

Như vậy, với quy định đã nêu, việc nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp mà không có đất ở) hoặc nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và không có đất ở), sẽ khó khăn trong việc thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Nhằm khắc phục những bất cập này, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật đã bãi bỏ điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Quy định mới này đã đảm bảo tính linh hoạt hơn so với điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 - Ảnh minh họa

Cụ thể, Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật sau sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: a) Có quyền sử dụng đất ở; b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Việc sửa đổi, bổ sung này được cho, đã làm rõ trường hợp Nhà đầu tư được thực hiện Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp có quyền sử dụng đất ở và đất khác, thì “đất khác không phải là đất ở” thuộc quyền sử dụng của Nhà đầu tư cần đảm bảo: “đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” thay vì đáp ứng điều kiện “được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” theo Luật Đầu tư 2020; và “phù hợp với đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bên cạnh đó, vẫn còn một số quan ngại về tình trạng nhà đầu tư đi thu gom đất chưa phải đất ở, rồi chờ quy hoạch để trao đi đổi lại, bán thu lợi - Ảnh minh họa

Theo các chuyên gia, quy định mới này đã đảm bảo tính linh hoạt hơn so với điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và được kì vọng là sẽ giải quyết được các vướng mắc hiện nay. Bên cạnh đó, cũng đảm bảo sự kết nối với quy định của Luật Đầu tư, quy định khác của Luật Nhà ở và pháp luật về đất đai, bảo đảm sự minh bạch về thủ tục đầu tư.

Cùng với đó đã bổ sung làm rõ thời điểm, trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của dự án nhà ở có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất khi quy định, sau khi hoàn tất thủ tục được cấp chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, thì Nhà đầu tư mới thực hiện tiếp việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan.

“Quy định này phần nào tháo gỡ được vướng mắc về các thủ tục đầu tư, đất đai do sự thiếu rõ ràng và chồng chéo của điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 với các quy định khác”, một chuyên gia nhận định.

Mặc dù được đánh giá cao, tuy nhiên, các quy định được sửa đổi, bổ sung lần này vẫn vướng phải không ít ý kiến quan ngại khi cho rằng, có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đi thu gom đất chưa phải đất ở, rồi chờ quy hoạch để trao đi đổi lại, bán thu lợi.

Thế nhưng, theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), doanh nghiệp muốn đi mua đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (là UBND cấp tỉnh) mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất; đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.

“Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không xảy ra tình trạng này”, HoREA nhấn mạnh.