10 điểm mới Luật Đất đai 2024 doanh nghiệp cần lưu ý

TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết, có 10 điểm mới cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Đất đai 2024 của địa phương và doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần như hiện nay), thay bằng Bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026. Trong đó, cũng quy định rõ trách nhiệm của “Tổ chức Tư vấn định giá đất”, “Hội đồng thẩm định bảng giá đất/giá đất cụ thể”. Theo ông Lực, quy định lần này của Luật đã giúp tổ chức tư vấn định giá đất có cơ sở, căn cứ pháp lý để hoạt động an toàn, trách nhiệm và hiệu quả hơn. Tổ chức tư vấn theo đó không chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất, mà chỉ có trách nhiệm tư vấn.

Có thể nói định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…v.v.

Thứ hai, mở rộng đối tượng sử dụng đất. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam. Quy định này chuyển tải được tinh thần của Nghị quyết 18. Góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế.

Thứ ba, việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép tích tụ đất đai.

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng lên tới 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất; cho phép tích tụ, tập trung đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, thuê, hợp tác kinh doanh quyền sử dụng đất.

Điều này khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học công nghệ để sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích tụ, thúc đẩy nông nghiệp phát triển hiệu quả và bền vững hơn, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả chiến lược quốc gia về xây dựng nông thôn mới.

Thứ tư, cụ thể hóa khâu quy hoạch và đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý nhà nước về đất đai. Khâu quy hoạch rất quan trọng, phải gắn với việc phát triển kinh tế - xã hội.

Luật mới đã đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý đất đai theo hướng tăng tính chủ động của UBND, HĐND cấp tỉnh, huyện trong việc phê duyệt quy hoạch; giảm thủ tục hành chính, giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao… Việc phân cấp ủy quyền cần gắn với năng lực tổ chức thực hiện và công tác kiểm tra, giám sát sau này.

Thứ năm, quy định rõ các trường hợp thu hồi đất gắn với đảm bảo bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại điều 79. Theo đó, Luật quy định rõ chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng. Phải hoàn thành phê duyệt và bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất, đảm bảo cho người có đất bị thu hồi.

Lưu ý đất dự án đầu tư sẽ bị thu hồi nếu không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án (sau khi được gia hạn không quá 24 tháng).

Thứ sáu, quy định các trường hợp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư: Quy định rõ các trường hợp không qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất (Điều 124); các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Thứ bảy, linh hoạt hơn trong quy định về trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm và bổ sung các trường hợp được miễn/giảm tiền thuê đất.

Cụ thể, Điều 30 quy định cá nhân, doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất có thể lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại; hay đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Luật cũng quy định các trường hợp trả tiền thuê đất 1 lần; và mở rộng đối tượng được miễn/giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất như nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.

Thứ tám, quy định chi tiết thông tin, dữ liệu đất đai và trách nhiệm xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai.

Theo đó, hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai (nhất là cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai) là thông tin đầu vào quan trọng, chuẩn xác cho các phương pháp định giá đất. Cần thống nhất, giải quyết triệt để vấn đề nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào đối với tất cả các phương pháp định giá đất như nêu trên mới đảm bảo hiệu lực thực tiễn. Đối với doanh nghiệp bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, cần cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai/bất động sản theo yêu cầu.

Thứ chín, bổ sung các điều kiện kinh doanh và chế tài để tăng hiệu lực thực thi của Luật Đất đai 2024.

Luật quy định các điều kiện chặt chẽ khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bổ sung thêm các chế tài như bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án không/chậm đưa đất vào sử dụng, bị thu hồi đất nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc chậm tiến độ đưa vào sử dụng (đất dự án)... và các hành vi bị nghiêm cấm như vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; giao dịch về quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền; không cung cấp thông tin/cung cấp thông tin không chính xác, không đúng hạn…v.v.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp hết sức lưu ý nếu dự án để hoang 24 tháng thì chỉ được gia hạn 1 lần, tối đa 24 tháng. Nghĩa là sau 48 tháng không làm gì sẽ bị thu hồi. Doanh nghiệp nào không thực hiện chế tài cũng sẽ có hình thức phạt.

Thứ mười, có các quy định chuyển tiếp linh hoạt góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tồn đọng lâu nay. Ví dụ như, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (đã phê duyệt quy hoạch 2021-2030 thì tiếp tục thực hiện đến hết kỳ quy hoạch); về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất (ưu tiên áp dụng giá đất tái định cư cao hơn, có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi).

Đặc biệt là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân còn chưa được cấp trước 1/7/2014 nếu sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính…Quy định này giải quyết rất tốt vấn đề tồn đọng lâu nay của đất không giấy tờ.

Về tài chính đất đai, được tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025; được điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế.