4 nguy cơ đặt ra khi thay đổi đơn vị vận hành nhà chung cư

LÊ SÁNG• 15/06/2021 12:00

Nhiều dự án chung cư được quảng cáo có đơn vị quản lý quốc tế nhưng khi đi vào vận hành chính thức bị thay đổi.

Chị Nguyễn Thị Thơm, cư dân đang sinh sống tại một dự án chung cư cao cấp tại quận Cầu Giấy cho biết, thời điểm mua nhà, chị được bên bán giới thiệu là dự án sẽ được một đơn vị quốc tế vận hành với các tiêu chuẩn tính theo cấp sao.

"Tuy nhiên, sau khi nhận nhà, đến ở và chung cư nơi chị ở tổ chức Hội nghị Ban Quản trị mọi người lại chọn một đơn vị vận hành khác trong nước, dù dịch vụ không quá khác biệt nhưng thấy tự nhiên bị kém sang”, chị Thơm chia sẻ.

Dự án chung cư Epic’s home (Nhà ở xã hội Bộ Công An 43 Phạm Văn Đồng) do Liên danh Constrexim 1 – Thái Hà là Chủ đầu tư tại Phường Cổ Nhuế 2 (Q. Bắc Từ Liêm – Hà Nội) khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần 1 không thành công chủ đầu tư dự án đã chủ động thay đổi đơn vị quản lý, vận hành

4 nguy cơ đặt ra

Bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận Quản lý Vận hành bất động sản của Savills Hà Nội chỉ rõ, có thể phát sinh một số rủi ro đặc biệt trong quá trình chuyển giao đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Thứ nhất, mỗi dự án sẽ có những yêu cầu vận hành riêng biệt được đơn vị quản lý hiện tại xử lý theo nguyên tắc và quy định riêng của đơn vị đó. Việc thay đổi đơn vị quản lý sẽ cần nhiều thời gian bàn giao để đơn vị mới tiếp quản thành thục, đơn cử như những vấn đề liên quan đến hệ thống, quy trình quản lý, dữ liệu cư dân.

Những rủi ro trong quá trình chuyển giao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình vận hành sau này và đời sống của cư dân. Việc này còn chưa kể tới sự khác biệt giữa hai đơn vị quản lý trong cách thức xử lý vấn đề, cư dân cũng cần thời gian để làm quen và thích nghi.

Thứ hai, những đơn vị được lựa chọn chủ yếu dựa trên yếu tố cạnh tranh trong phí dịch vụ, thường chỉ cung cấp các dịch vụ quản lý cơ bản của tòa nhà. Vì vậy khó có thể nhận định rằng họ đạt được những tiêu chuẩn của một đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Từ đó không chỉ ảnh hưởng tới chất lượng vận hành mà về lâu dài sẽ tác động xấu tới tuổi thọ, giá trị của dự án.

Thứ ba, các thành viên của Ban quản trị nên là những cá nhân có trình độ, hiểu biết về quyền và trách nhiệm của mình, đồng thời có chuyên môn cơ bản trong công tác quản lý vận hành. Quản lý vận hành không chỉ là bảo vệ, dọn dẹp vệ sinh, thu phí mà còn là việc bảo trì, hỗ trợ phía sau, liên quan tới máy móc và thiết bị tại dự án.

Công tác quản lý vận hành còn liên quan đến hệ thống MEP - bao gồm 04 hạng mục chính: Hệ thống thông gió và điều hòa không khí; cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh; hệ thống điện; hệ thống báo cháy và chữa cháy.

Các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp khi trực tiếp điều hành sẽ trực tiếp nắm cách thức vận hành và chủ động lên lịch bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị chuyên dụng này nhằm đảm bảo chất lượng vận hành tốt nhất. Tiêu chí này chỉ thường có ở các đơn vị quản lý chuyên nghiệp.

Thứ tư, khi cư dân chủ động đấu thầu đơn vị quản lý, ngoài vấn đề chi phí dịch vụ cũng cần quan tâm tới các tiêu chí về tên tuổi của nhà quản lý gắn liền với các dịch vụ chuyên nghiệp như: hồ sơ kỹ thuật, kế hoạch nhân sự, quản trị rủi ro, lịch trình bảo dưỡng...

“Kém sang” cho dự án cao cấp

Bên cạnh 4 nguy cơ như trên thì mà cư dân tại những chung cư “cao cấp” còn phải đối mặt với việc căn nhà mình đã phải bỏ ra không ít tiền để mua cả thương hiệu dự án bị “kém sang” cũng như phần nào mất giá.

Các dự án chung cư cao cấp thường được gắn với những đơn vị vận hành quản lý

Các dự án chung cư cao cấp thường được gắn với những đơn vị vận hành quản lý "đẳng cấp" quốc tế

Đối với mức độ “giữ và tăng giá” của nhà chung cư, theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội thì chất lượng của công tác quản lý vận hành dự án là yếu tố duy trì mức giá.

Tuy nhiên, hiện nay theo quy định của Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư dù là căn hộ cao cấp vẫn phải tuân thủ theo Luật Nhà ở và Thông tư 06, tức là đơn vị quản lý vận hành tòa nhà sẽ do Ban quản trị nhà chung cư quyết định.

Như vậy, có nghĩa là dù chủ đầu tư ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành danh giá, sau khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư, thương hiệu đó có tiếp tục cung cấp dịch vụ cho tòa nhà hay không lại không nằm trong quyền quyết định của chủ đầu tư và đơn vị quản lý cũ.

Điều này cũng có nghĩa là nếu không giữ được đơn vị quản lý “đẳng cấp” thì căn nhà “hàng hiệu” mà khách hàng đã bõ không ít tiền ra để sở hữu đã phần nào bị “kém sang” đi.