Ba nhóm giải pháp tính tiền sử dụng đất

Chia sẻ tại Hội thảo, bà Võ Nhật Liễu - Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN cho biết, do từng có cơ hội làm việc với hơn 50 dự án bất động sản nên bà hiểu rằng, việc bảng giá đất cũng như cách tính tiền sử dụng đất có tác động rất là lớn đối với bài toán đầu tư của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến chi phí gia tăng và ảnh hưởng đến người tiêu dùng cuối.

Theo bà Liễu, trong thời gian qua, bảng giá đất, đặc biệt là ở vùng ven đã lập đỉnh vào năm 2022, nên nếu sử dụng cách tính giá thị trường để đưa vào bảng giá đất tính lần đầu vào đầu năm 2026 thì liệu đang lấy một mức giá rất cao để đưa vào bảng giá đất mới hay không? “Đây là một vấn đề cần phải được xem xét kỹ lưỡng vì ở một số vùng ven, giá đất đã lên tới 20 triệu/m2. Nếu mức giá này được đưa vào bảng giá đất thì người dân không thể tiếp cận được và mục tiêu giảm giá nhà và đem lại cơ hội an cư cho người dân của Chính phủ cũng không thể thực hiện được”, bà Liễu nêu vấn đề.

Bà Liễu cho rằng, tiền sử dụng đất hiện nay là một trong những thách thức của doanh nghiệp. Trong tất cả các bài toán đầu tư của doanh nghiệp đối với đất nền chiếm tới khoảng 50% tổng đất đầu tư, trong đó riêng tiền sử dụng đất cũng đã chiếm tới khoảng trên dưới 20%. Với một dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tiền sử dụng đất sẽ rất lớn. Từ những vấn đề trên, bà Liễu kiến nghị 3 nhóm giải pháp chính:

Nhóm giải pháp thứ nhất, cần phân nhóm, không áp dụng một công thức chung cho tất cả cách tính tiền sử dụng đất, cụ thể: Đối với người dân chuyển mục đích sử dụng đất để ở thật thì nên có những cơ chế phù hợp, có thể là miễn tiền sử dụng đất.

Đối với người dân chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư thì có thể xem xét thu từ 30-50% tiền sử dụng đất. Bên cạnh những cơ chế khác như cách tính tiền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 thì chúng ta vẫn có thể nên giữ.

Đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản như phân lô, bán nền hoặc lập dự án đầu tư kinh doanh thì cần phải đóng 100% tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh đó sẽ có những cách tính công khai, minh bạch, rõ ràng và hỗ trợ thêm để mà doanh nghiệp có thể đưa vào bảng tính đầu tư làm sao nó vẫn hiệu quả.

Nhóm giải pháp thứ hai, không nên điều chỉnh tiền sử dụng đất tăng một cách quá nhanh, ngay lập tức, mà cần phải có bước đệm. Theo bà Liễu, từ năm 2024 đến nay đã có 20-30 địa phương đã ban hành những điều chỉnh bổ sung bảng giá đất. Khi điều chỉnh bảng giá đất tăng lên, điều đó đồng nghĩa với có độ vênh và gây áp lực tài chính lên người mua cá nhân cũng như doanh nghiệp. Đây mới chỉ là điều chỉnh tạm thời, nhưng đã có những tác động rất lớn, nếu khi bảng giá đất mới được ban hành lần đầu vào tháng 1/2026 mà tăng cao thì sẽ gây hệ lụy đến hàng loạt doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư cá nhân. Do đó, cần phải có lộ trình. Đối với những doanh nghiệp đã có chủ trương đầu tư thì nên xem xét giữ tiền sử dụng đất như cũ hoặc hỗ trợ một phần nào đó để không ảnh hưởng đến bài toán đầu tư của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, cách tính tiền sử dụng đất giữa các tỉnh, thành cần có sự thống nhất để tránh trường hợp đầu cơ thổi đất vùng giáp ranh. Nhà đầu tư lợi dụng giá đất khác nhau ở khu vực giáp ranh giữa 2 địa phương để gom đất thổi sóng đầu cơ vùng giáp ranh.

Nhóm giải pháp thứ ba, áp dụng đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Về chính sách giá đất và tiền sử dụng đất cần có hướng dẫn rõ ràng để các doanh nghiệp có thể đưa vào bảng tính một công thức cụ thể, nhằm tính toán ra được lợi nhuận, cũng như các chi phí đầu tư.

Đối với thủ tục hành chính và tiến độ, bà Liễu kiến nghị, cần có một kế hoạch để ban hành bảng giá đất đúng vào ngày 1/1/2026. Bên cạnh đó, rút ngắn quy trình xác định bảng giá đất cụ thể, để doanh nghiệp có thể nhanh chóng hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan ban ngành để có đủ điều kiện mở bán. Có như vậy, doanh nghiệp mới tính toán được dòng tiền về, qua đó giảm áp lực tài cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, bà cũng đề nghị cần xem xét có cơ chế cho ghi nợ tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp. Bởi khoản tiền sử dụng đất đầu vào của một doanh nghiệp đầu tư bất động sản là một khoản tiền rất lớn nên doanh nghiệp phải có thời gian để xoay sở. Đồng thời, cân nhắc xem xét cho khấu trừ các chi phí đền bù giải phóng mặt bằng trong tiền sử dụng đất, đây cũng là một khoản tiền rất lớn đối với doanh nghiệp.