Gửi bình luận
HoREA cho rằng, cần tiếp tục đánh giá tác động của 19 địa phương đã ban hành Bảng giá đất điều chỉnh.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản "đề xuất sửa đổi, bổ sung Dự thảo “Quyết định Quy định tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất trên địa bàn TP HCM” nhằm xây dựng môi trường đầu tư hấp dẫn và phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, để thực hiện nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư và nguyên tắc thị trường trong công tác xây dựng Bảng giá đất và quy định hợp lý mức tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất.
Theo đó, HoREA đề nghị, việc xây dựng Bảng giá đất điều chỉnh và Bảng giá đất lần đầu, quyết định giá đất cụ thể và quyết định quy định tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất hàng năm trên địa bàn cấp tỉnh tại các địa phương phải bảo đảm 5 nguyên tắc của Luật Đất đai 2024, nhất là nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư và nguyên tắc thị trường.
Thứ nhất, Hiệp hội nhận thấy, tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm 05 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư và nguyên tắc thị trường trong việc xây dựng Bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể và quyết định quy định tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất.
Tại khoản 11 Điều 13 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định, quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại là công cụ rất hiệu lực, hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản.
Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc của việc định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư là bước tiến rất lớn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, so với trước đây tại điểm a khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003 chỉ quy định việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là không khả thi.
Đến Luật Đất đai 2013, tại điểm c khoản 1 Điều 112 cũng chỉ quy định việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất, nhưng cả Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều chưa quy định nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Do vậy, HoREA cho rằng, khi triển khai thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương và khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định cấp tỉnh ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026 thì các địa phương cần phải bảo đảm 05 nguyên tắc, nhất là nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Thứ hai, theo HoREA, đến nay đã có 19 địa phương ban hành Bảng giá đất điều chỉnh và đều có mức giá đất tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Điển hình là tại TP HCM đã ban hành Quyết định 79/2024/QĐ-UBND ngày 21/10/2024 về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND Thành phố quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TP HCM có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025 với các mức giá đất ở đã được cân chỉnh hợp tình hợp lý hơn, nhưng cũng tăng thấp nhất từ 2,36 lần (quận 3) đến tăng cao nhất 38,8 lần (huyện Hóc Môn) so với Bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.
Thứ ba, giá đất cao nhất của Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP HCM đối với đất ở là 687 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1, đã giảm 15,2% so với mức giá 810 triệu đồng/m2 và chỉ còn gấp 4,24 lần thay vì tăng gấp 5 lần so mức giá đất ở theo Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được công bố ngày 29/07/2024.
“Như vậy, giá đất cao nhất của Bảng giá đất điều chỉnh tại TP HCM tương đương với giá đất cao nhất của Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn Thành phố Hà Nội đối với đất ở là 695,3 triệu đồng/m2 đối với 03 tuyến đường Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào gấp 3,7 lần giá đất 387,9 triệu đồng/m2 của Bảng giá đất trước đây.
Thứ tư, Hiệp hội nhận thấy, việc xây dựng Bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể và quy định mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất làm căn cứ để tính tiền thuê đất hàng năm trên địa bàn cấp tỉnh phù hợp với thực tế có vai trò rất quan trọng và tác động rất lớn đến việc thu hút đầu tư vàsự phát triển bền vững thị trường bất động sản nước ta.
“Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường cần tiếp tục đánh giá tác động của 19 địa phương đã ban hành Bảng giá đất điều chỉnh và các địa phương tiếp tục áp dụng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013, để tiếp tục xây dựng Bảng giá đất lần đầu áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 thật hợp tình hợp lý vừa bảo đảm nguyên tắc thị trường và vừa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đề xuất.
