Gửi bình luận
Theo chuyên gia, việc áp dụng bảng giá đất cần được thực hiện linh hoạt, phù hợp với từng đối tượng, dự án và bối cảnh kinh tế - xã hội.
Điều này không chỉ giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, mà còn tạo động lực thúc đẩy phát triển bền vững.
Trong suốt hai thập kỷ qua, khung giá đất do Chính phủ ban hành là cơ sở pháp lý cho việc xây dựng bảng giá đất tại các địa phương. Tuy nhiên, mô hình này đã bộc lộ nhiều hạn chế khi giá đất trong bảng giá luôn thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường. Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 đã mang đến thay đổi quan trọng khi loại bỏ khung giá đất, trao quyền chủ động cho các tỉnh, thành phố trong việc xác định bảng giá đất.
Luật Đất đai 2024 cụ thể hóa chính sách này, tạo cơ sở pháp lý cho các địa phương tự xây dựng bảng giá đất sát thực tế hơn. Tuy nhiên, bảng giá đất tăng cao không chỉ tác động đến nguồn lực đất đai, mà còn gây áp lực lên người dân và doanh nghiệp.
Theo GS TS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mức giá đất cao đồng nghĩa với chi phí tăng khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính như thuế, phí hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đối với doanh nghiệp, chi phí đầu vào tăng sẽ đẩy giá thành sản phẩm, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Trong bối cảnh giá nhà ngày càng cao, bảng giá đất sát thị trường tuy cần thiết nhưng cần được áp dụng linh hoạt. GS Đặng Hùng Võ cho rằng Nhà nước cần xây dựng một hệ thống chính sách về giá đất phù hợp với từng nhóm đối tượng và dự án. Ví dụ, các dự án trọng điểm hoặc lĩnh vực ưu tiên như xây dựng nhà ở xã hội có thể áp dụng mức giá đất thấp hơn, thậm chí miễn tiền đất để hỗ trợ người thu nhập thấp.
Một bảng giá đất chuẩn cần phản ánh đúng giá trị giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng nên áp dụng giá thị trường. GS TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng việc giảm giá đất đầu vào cho một số ngành ưu tiên như chế biến, chế tạo hay xây dựng nhà ở xã hội sẽ giúp giảm chi phí sản phẩm đầu ra, từ đó tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Ngoài ra, các trường hợp đặc biệt như hộ gia đình ở nông thôn chuyển đổi đất vườn ao sang đất ở cũng cần được hỗ trợ để đảm bảo phù hợp với thu nhập và mục đích sử dụng.
Theo vị chuyên gia, một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay là xác định giá đất thị trường. Dù giá trị giao dịch thực tế thường được người dân nắm rõ, nhưng cơ chế ghi nhận giá trị này vào hợp đồng chuyển nhượng lại chưa hiệu quả. GS Đặng Hùng Võ gợi ý học hỏi từ các nước công nghiệp. Ở các quốc gia theo hệ thống dân luật, công chứng viên chỉ xác nhận hợp đồng khi giá trị ghi trên đó phù hợp với giá trị thị trường. Trong hệ thống thông luật, các bên giao dịch phải thuê dịch vụ định giá độc lập và chịu trách nhiệm về giá trị giao dịch.
Trong các quốc gia theo hệ thống dân luật (Civil Law System), pháp luật đã quy định "công chứng chỉ được chứng những hợp đồng giao dịch bất động sản khi giá trị hợp đồng phù hợp với giá trị thị trường". Trong các quốc gia theo hệ thống thông luật (Common Law System), các bên tham gia giao dịch có trách nhiệm thuê dịch vụ định giá bất động sản độc lập cung cấp Chứng thư định giá và chịu trách nhiệm về giá bất động sản đang giao dịch.
Khi các giá trị bất động sản tham gia giao dịch được xác định và thu nhận đầy đủ vào cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì các cơ quan quản lý giá đất có đủ điều kiện cần để xác định giá đất thị trường tại một thửa đất nhất định, trong khoảng thời gian xác định với độ tin cậy cũng được xác định. Thực chất, đây là một bài toán kiểm định giả thiết thống kê và đã có phần mềm tính toán khá thông dụng.
Vị chuyên gia cho rằng Việt Nam cũng có thể áp dụng những giải pháp này để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường đáng tin cậy. Từ đó, cơ quan quản lý có thể sử dụng các công cụ thống kê để xác định giá đất thị trường tại từng thời điểm và khu vực cụ thể.
