Sửa Luật Đất đai: Cần giải bài toán hài hòa lợi ích

Trong suốt quá trình đổi mới, chính sách và pháp luật đất đai của Việt Nam đã không ngừng được hoàn thiện và ngày càng khẳng định vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai từ chỗ chủ yếu được nhìn nhận là tư liệu sản xuất đơn thuần, đến nay, đã trở thành nguồn lực to lớn cho phát triển, gắn chặt với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng.

Đặc biệt, trong những năm gần đây, chính sách đất đai đã có sự chuyển biến theo hướng minh bạch hơn, từng bước tiếp cận cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Điều này đã góp phần tích cực vào phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị, mở rộng không gian phát triển và từng bước nâng cao đời sống của người dân.

Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua đã đánh dấu bước cải cách quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn của xã hội là các quy định mới về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều sửa đổi theo hướng bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao tính minh bạch, công bằng và khả thi trong thực tiễn.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, sự chênh lệch quá lớn giữa giá bồi thường và giá bán thương phẩm của doanh nghiệp đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân. Mặc dù Điều 38, 39 của Luật Đất đai và Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội đã liệt kê danh mục các trường hợp thu hồi đất, nhưng khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” vẫn chưa được minh định rõ ràng.

Bên cạnh đó, không ít ý kiến cũng cho rằng, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư hiện nay mới chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt mà chưa đảm bảo tính bền vững lâu dài cho người dân. Ngay cả tiêu chí bồi thường “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” vẫn còn mơ hồ và chưa được cụ thể hóa.

Trước thực tế đã nêu, góp ý sửa Luật Đất đai, chuyên gia cho rằng, muốn tránh xung đột và tạo sự đồng thuận, Luật (sửa đổi) cần có chính sách phù hợp nhằm giải quyết được bài toán hài hòa lợi ích.

Theo Luật sư Nguyễn Quang Ngọc, Giám đốc Công ty Luật Vietsky, câu chuyện lợi ích và sự đồng thuận, xung đột đất đai thực chất không chỉ là câu chuyện pháp lý mà là xung đột về phân chia lợi ích phát triển.

Vị Luật sư này cho rằng, đây chính là câu chuyện hài hoà giữa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Ở rất nhiều nơi, có tình trạng vừa giải phóng mặt bằng xong thì doanh nghiệp bán đất gấp 10 thậm chí gấp 20 lần so với đất lúc trước, như vậy, sự chênh lệch ở mức rất lớn.

Trong khi đó, điều quan trọng là Nhà nước mong muốn có mức giá làm sao để hài hoà lợi ích của Nhà nước cũng như của doanh nghiệp nhằm thúc đẩy đầu tư, cũng như là phát triển quỹ đất. Tuy nhiên, mục tiêu doanh nghiệp thì tối đa hoá lợi nhuận. Còn đối với người dân, sau khi họ bị buộc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất thì cuộc sống của họ sẽ như thế nào?

“Theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024 quy định, sau khi người dân chấp hành giải phóng mặt bằng, thu hồi đất thì họ được tái định cư với điều kiện sống tối thiểu là bằng hoặc hơn điều kiện họ đã sống. Nhưng thực tế, có bao nhiêu các dự án đã thực hiện được điều này?

Như vậy, mâu thuẫn giữa ba nhà: Nhà nước - nhà sử dụng đất - doanh nghiệp rất cao. Điều này dẫn tới việc, nếu như không hài hoà được lợi ích này thì sẽ rất khó đưa việc chấp hành pháp luật, sự hợp tác cao độ của người dân trong những vấn đề liên quan đến tài nguyên đất đai”, Luật sư Nguyễn Quang Ngọc nhấn mạnh.

Liên quan đến vấn đề này, một số chuyên gia cũng cho hay, việc hài hòa lợi ích giữa ba bên, gồm Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất trong thu hồi đất là nguyên tắc dễ đạt được sự đồng thuận và theo thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất nằm ở cách hiểu và thực thi sự hài hòa này trên thực tế.

Với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước cần đóng vai trò điều tiết các lợi ích dựa trên quy định của pháp luật. Thực tế, từ Luật Đất đai 2003 đến nay (gồm cả luật năm 2013 và 2024), chúng ta luôn nhất quán nguyên tắc: Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư (mà do đầu tư công mang lại). Dù đây là một quy định rất hay để khai thác nguồn lực đất đai nhưng hiện vẫn thiếu cơ chế, hướng dẫn cụ thể và dường như chưa được các địa phương thực hiện.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và có giá trị cao, các chuyên gia cho rằng, nếu việc sửa Luật Đất đai không sớm minh định và định lượng hóa các quy định liên quan đến vấn đề này, việc đảm bảo hài hòa lợi ích trong bồi thường và tái định cư sẽ ngày càng trở nên phức tạp.