Đánh giá cao định hướng sửa đổi Luật Đất đai, tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, phương pháp định giá đất hiện nay vẫn phức tạp, cần sớm đưa ra lời giải cho bài toán này.
Sau gần 2 năm triển khai Luật Đất đai năm 2024, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hơn 26 văn bản để sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thi hành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật.
Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu cấp thiết, cũng như thể chế hóa các chủ trương lớn của Đảng, đặc biệt là các nghị quyết về phát triển kinh tế, đổi mới mô hình tăng trưởng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, việc sửa đổi Luật Đất đai cũng được xác định là giải pháp quan trọng để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số trong giai đoạn 2026-2030.
Nội dung sửa đổi Luật lần này dự kiến tập trung vào hai nhóm lớn, bao gồm: nhóm các nội dung đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới cùng yêu cầu tăng trưởng kinh tế 2 con số và nhóm các nội dung quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Theo đó, cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai để bổ sung quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai thông qua việc luật hóa các quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 và quy định chi tiết tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, Nghị quyết số 66.3/2025/NQ-CP.
Đó là các quy định về giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đăng ký, cấp giấy chứng nhận; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, lựa chọn hình thức thuê đất, tách thửa đất, hợp thửa đất; chế độ sử dụng một số loại đất; hệ thống thông tin về đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai.
Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trồng lúa; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014; bồi thường trong trường hợp đặc thù; chế độ sử dụng đất của một số loại đất…
Đánh giá cao định hướng sửa đổi Luật Đất đai, tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, phương pháp định giá đất hiện nay vẫn phức tạp, cần sớm đưa ra lời giải cho bài toán này.
Theo đại biểu Phạm Văn Hòa, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp, dù Luật Đất đai đã có nhiều đổi mới, góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, nhưng trên thực tế vẫn còn không ít vướng mắc, đặc biệt ở cấp địa phương, nơi trực tiếp tổ chức thực hiện.
Vị này cho rằng, những vướng mắc về định giá đất, thu hồi, bồi thường đất thường xuyên gây nên những kiến nghị, bất đồng quan điểm trong dư luận.
“Phương pháp định giá đất hiện nay vẫn phức tạp, phụ thuộc nhiều vào tư vấn độc lập, trong khi cơ quan nhà nước vừa phải thẩm định, vừa chịu trách nhiệm pháp lý. Với đất khu công nghiệp hay đất sản xuất kinh doanh, tiền sử dụng đất chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư, nhưng doanh nghiệp có thể mất 6 đến 12 tháng chỉ để chờ xác định giá. Thời gian chờ làm đội chi phí cơ hội, trong khi chênh lệch giá trị giữa các phương án định giá thường không đáng kể”, đại biểu Hòa chia sẻ.
Đồng thời cho hay, vướng mắc không chỉ ở kỹ thuật, mà còn vướng mắc trong quá trình thực thi. Bảng giá đất hằng năm được xây dựng sát thị trường theo yêu cầu của luật, nhưng khi áp dụng vào bồi thường, người dân cho rằng vẫn thấp hơn giá giao dịch thực tế
Ngược lại, nếu lấy hoàn toàn giá thị trường tự do, ngân sách khó cân đối và dễ phát sinh khiếu nại về tính minh bạch. Khoảng trống giữa bảng giá và giá thị trường đang tạo ra thế kẹt cho cả chính quyền và người bị thu hồi đất…
Vì vậy, đại biểu Hòa kiến nghị chuyển từ tư duy quản lý chặt sang quản lý hiệu quả và tạo giá trị. Đồng thời đơn giản hóa tối đa thủ tục, tăng tính minh bạch. Và đặc biệt cần tăng cường sử dụng công cụ kinh tế thay cho biện pháp hành chính.
“Thay vì cố gắng định giá đất thật chính xác đến từng đồng thì có thể chấp nhận mức giá hợp lý theo bảng giá và điều tiết phần giá trị tăng thêm thông qua thuế, phí, hoặc các nghĩa vụ tài chính khác. Như vậy, vừa giảm áp lực cho bộ máy, vừa đảm bảo Nhà nước vẫn thu được giá trị gia tăng”, đại biểu Hòa bày tỏ.
