Nghị quyết mới sẽ mở rộng phạm vi bảng giá đất, đơn giản hóa cách tính nghĩa vụ tài chính, khơi thông nguồn lực đất đai cho doanh nghiệp và người dân.
Mới đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất chủ yếu được sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân, trong khi giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính về đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư (khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê).
Điều 7 Nghị quyết quy định bảng giá đất sẽ được áp dụng rộng hơn, làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính đối với tất cả các chủ thể (cá nhân, doanh nghiệp) khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất và trong các trường hợp khác phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; ngoại trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất hình thành do lấn biển, vì khu vực này không có bảng giá đất nên vẫn phải áp dụng phương pháp giá đất cụ thể.
Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí, do HĐND cấp tỉnh ban hành và áp dụng từ ngày 01/01/2026, đồng thời có thể được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. Khoản 5 Điều 7 của Nghị quyết yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tại địa phương phải ban hành các căn cứ tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết này chậm nhất đến ngày 01/7/2026; trong thời gian chưa có đầy đủ căn cứ để áp dụng theo Nghị quyết, việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường vẫn thực hiện theo Luật Đất đai 2024.
Việc mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất (trừ trường hợp lấn biển) giúp đơn giản hóa việc tính toán, tăng tính thống nhất và thuận tiện khi áp dụng; đồng thời khắc phục những khó khăn, vướng mắc kéo dài trong việc xác định giá đất cụ thể. Nhờ đó, công tác xác định nghĩa vụ tài chính được đẩy nhanh, tạo điều kiện sớm đưa đất vào sử dụng và thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án.
Điều 5 Nghị quyết quy định căn cứ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất = giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K); đồng thời có khấu trừ phần chi phí xây dựng hạ tầng theo pháp luật về xây dựng.
Việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K, đồng thời tính thêm chi phí hạ tầng, giúp đơn giản hóa đáng kể phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính, giảm sự phụ thuộc vào quy trình xác định giá đất cụ thể thường theo phương pháp thặng dư vốn thường kéo dài và dễ phát sinh chênh lệch. Tuy nhiên, việc bỏ quy định áp dụng giá đất cụ thể (được sử dụng liên tục từ năm 2006 đến nay) thay thế bằng bảng giá đất và hệ số K có thể làm giảm nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đặc biệt đối với các dự án đầu tư có giá trị lớn.
Khoản 8 Điều 3 Nghị quyết quy định khoản tiền nhà đầu tư ứng trước cho bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ cho toàn bộ dự án và theo từng quyết định giao đất, cho thuê đất, thay vì khấu trừ theo từng loại diện tích như quy định tại Điều 16 Nghị định 103/2024/NĐ-CP trước đây.
Qua đó, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, giúp giảm nghĩa vụ tài chính và quản lý tài chính dự án đơn giản và minh bạch hơn.
Khoản 1 Điều 11 Nghị quyết quy định rằng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm được phép chuyển nhượng khi đáp ứng hai điều kiện: (i) Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải xin giấy phép) hoặc được tạo lập trên đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai; và (ii) phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 và dự án đầu tư đã được phê duyệt, trừ trường hợp việc chuyển nhượng thực hiện theo bản án, quyết định thi hành án hoặc kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra. Như vậy, so với Điều 46 Luật Đất đai 2024, quy định mới bỏ yêu cầu tài sản chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện “đã được đăng ký theo quy định của pháp luật”.
Quy định này giúp người sử dụng đất thuận lợi hơn khi chuyển nhượng tài sản, nhờ giảm bớt thủ tục về đăng ký. Đồng thời, việc nới lỏng điều kiện làm tăng tính linh hoạt trong giao dịch tài sản trên đất thuê, khuyến khích đầu tư, đặc biệt trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, và giảm rủi ro pháp lý liên quan đến quy trình đăng ký tài sản.
Về tách, hợp thửa đất: Đối với tách thửa, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết quy định rõ rằng thửa đất được tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông. Trong khi đó, Điều 220 Luật Đất đai 2024 chỉ nêu yêu cầu chung “phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có”, không làm rõ khả năng sử dụng lối đi chung qua thửa đất liền kề. Vì vậy, Nghị quyết đã bổ sung và cụ thể hóa, cho phép dùng lối đi chung nếu được chủ sử dụng đất liền kề đồng ý.
Ngoài ra, Nghị quyết quy định khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa. So với Luật Đất đai 2024 vốn về nguyên tắc yêu cầu tách thửa khi chuyển mục đích một phần thửa đất, trừ một số trường hợp đặc biệt (như thửa có đất ở và đất khác), quy định tại Nghị quyết là nới lỏng và rộng hơn, giảm bớt yêu cầu tách thửa trong thực tế.
Đối với hợp thửa, Nghị quyết cho phép hợp thửa mà không bắt buộc các thửa phải cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn sử dụng đất. Điều này khác với quy định tại Luật Đất đai 2024, theo đó ba tiêu chí trên phải thống nhất thì mới được hợp thửa, trừ một số ngoại lệ hạn chế. Nghị quyết vì vậy mang tính linh hoạt hơn.
Quy định mới giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí cho người dân. Nhìn chung, các điều chỉnh này tăng tính linh hoạt trong sử dụng đất, phù hợp hơn với nhu cầu thực tiễn và góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất của người dân.
Liên quan đến thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Khoản 3 Điều 12 Nghị quyết quy định các địa phương sẽ không lập Kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2026 - 2030 của thành phố trực thuộc Trung ương; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Như vậy, khi bãi bỏ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở cấp xã và cấp huyện (theo mô hình cũ), việc quản lý đất đai trong thời gian tới sẽ chủ yếu dựa trên chỉ tiêu quy hoạch cấp tỉnh phân bổ xuống cấp xã, cùng với quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn. Quy định này thể hiện định hướng khuyến khích và ưu tiên lập quy hoạch theo pháp luật về đô thị và nông thôn, đồng thời cắt giảm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ, giúp các địa phương tinh gọn quy trình và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp. Riêng quy định liên quan đến việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực ngay từ ngày 11/12/2025.
Ngoài ra, Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có thêm một số quy định mới khác như:
Giao Chính phủ quy định thêm các trường hợp sử dụng đất đa mục đích, sẽ giúp đảm bảo hệ thống pháp luật linh hoạt, thích ứng với mô hình kinh tế mới.
Đơn giản hóa thủ tục đầu tư dự án lấn biển, không còn yêu cầu Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư; đảm bảo thống nhất pháp luật đầu tư - đất đai; rút ngắn quy trình xét duyệt.
Có thể nói Nghị quyết được Quốc hội ban hành không chỉ mang tính “kỹ thuật” để kịp thời bảo đảm Luật Đất đai 2024 thực thi hiệu quả, mà còn là bước điều chỉnh chính sách quan trọng, tác động trực tiếp tới người sử dụng đất, nhà đầu tư và cơ quan quản lý. Các quy định mới nếu được triển khai đồng bộ, minh bạch, sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển, đồng thời vẫn phải bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
