Để tránh sự lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện, đảm bảo tính khả thi, góp ý sửa đổi Luật Đất đai, chuyên gia cho rằng, cần tháo gỡ bất cập trong cơ chế xác định giá đất.
Như đã thông tin, Luật Đất đai 2024 sau gần 2 năm áp dụng đã bộc lộ một số bất cập khi triển khai theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Việc sửa đổi luật lúc này là yêu cầu cấp thiết để khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.
Theo đó, đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội, không chỉ là tư liệu sản xuất, tài sản của người dân mà còn là nguồn lực lớn cho đầu tư phát triển hạ tầng, đô thị và tăng trưởng kinh tế. Sau gần một năm có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 đã góp phần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý, tạo chuyển biến trong công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cũng đặt ra nhiều yêu cầu mới. Đặc biệt, từ ngày 01/7/2025, cả nước vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp gồm cấp tỉnh và xã, phường. Trong khi đó, nhiều quy định của Luật Đất đai hiện hành vẫn được thiết kế theo mô hình quản lý cũ với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Đây được xem là một trong những nội dung cần sớm rà soát, sửa đổi để phù hợp với thực tiễn tổ chức bộ máy mới.
Không chỉ có vậy, những tồn tại liên quan đến định giá đất, cơ chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư và tiếp cận đất đai tiếp tục là những vấn đề được dư luận, người dân và cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm. Nhiều dự án chậm triển khai, hàng nghìn héc-ta đất bị bỏ hoang, lãng phí nguồn lực do vướng mắc thủ tục pháp lý, chồng chéo giữa các luật và những bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện…
Để tránh sự lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện, đảm bảo tính khả thi, góp ý sửa đổi Luật Đất đai, chuyên gia cho rằng, cần tháo gỡ bất cập trong cơ chế xác định giá đất.
Theo PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Ủy viên Hội đồng chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các lần sửa đổi Luật Đất đai từ năm 1993 đến nay, vấn đề phức tạp và gây nhiều tranh luận nhất luôn là cơ chế xác định giá đất, đặc biệt là khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá thị trường.
“Thực tiễn nhiều năm cho thấy, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu xác định theo khung giá của Nhà nước thường thấp hơn giá giao dịch trên thị trường. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2024 được xây dựng với mục tiêu khắc phục bất cập này, hướng tới cơ chế xác định giá đất sát thị trường hơn”, vị chuyên gia này chia sẻ.
Đồng thời cho hay, Luật Đất đai 2024 quy định 2 loại giá đất gồm bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong đó, bảng giá đất được sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai; còn giá đất cụ thể được áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, sau hơn một năm triển khai, nhiều vướng mắc mới đã phát sinh. Một số địa phương xác định giá đất cụ thể ở mức quá cao, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, làm gia tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng khả năng tiếp cận đất đai.
Dẫn ví dụ tại huyện Hưng Nguyên (Nghệ An), một hộ dân chuyển đổi hơn 140m² đất vườn sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Trong khi đó, giá trị thực tế của thửa đất trên thị trường không đủ để trang trải khoản chi phí này, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, đây là biểu hiện rõ của tình trạng “ách tắc” do cơ chế định giá chưa phù hợp thực tiễn. Điều này không chỉ doanh nghiệp, người dân cũng chịu tác động trực tiếp.
Cũng theo PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là dữ liệu đầu vào của thị trường đất đai chưa bảo đảm tính minh bạch. Thực tế cho thấy, không ít giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện với mức giá thực tế cao hơn nhiều so với giá ghi trên hợp đồng công chứng và kê khai thuế. Việc kê khai giá thấp để giảm nghĩa vụ tài chính đã làm sai lệch dữ liệu thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác trong công tác định giá đất.
Bên cạnh đó, Việt Nam hiện vẫn chưa xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đáp ứng yêu cầu “sống, sạch, chuẩn, kịp thời”. Đây là nguyên nhân cốt lõi khiến việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
“Để tháo gỡ bất cập, ngày 16/11/2025, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 về xử lý một số khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Theo Nghị quyết này, cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư được điều chỉnh theo hướng quay trở lại áp dụng bảng giá đất do Nhà nước ban hành, thay vì sử dụng giá đất cụ thể như quy định của Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, việc đồng thời tồn tại các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15 đang tạo ra sự chồng chéo về pháp lý, khiến nhiều địa phương lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện”, vị chuyên gia này chia sẻ.
Đồng thời cho hay, nếu như chúng ta có hệ thống thông tin đầu vào dữ liệu đất đai chuẩn, sẽ tạo thuận lợi cho công tác định giá và làm cho thị trường bất động sản công khai, minh bạch… thông tin không chuẩn, sẽ khó xác định được đâu là giá chính xác nên một trong những khâu đột phá là phải làm sạch hệ thống cơ sở dữ liệu, loại đi yếu tố thổi giá, đẩy giá, giúp giao dịch bất động sản cũng dần minh bạch hơn, đưa giá đất dần tiệm cận thị trường.
