Gửi bình luận
Trong thời gian gần đây, kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, vấn đề xây dựng và áp dụng bảng giá đất của Nhà nước tại các địa phương lại nổi lên với nhiều kiến nghị khác nhau.
Trong quản lý giá trị của kinh tế thị trường, luôn có 2 yếu tố: một là giá cả do Nhà nước quy định phải phù hợp với “kỳ vọng” của giá giao dịch hàng hóa trên thị trường, và hai là chính sách tài chính trong áp dụng giá của Nhà nước phải hướng theo mục tiêu phát triển kinh tế đất nước.
Nói như vậy có nghĩa là giá đất đầu vào của các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh phải thấp, chỉ khoảng 50% hoặc thấp hơn nữa so với giá đất thị trường mới tạo điều kiện cho thu hút đầu tư. Cách thu từ đất như vậy không có nghĩa là Nhà nước cho các nhà đầu tư dự án 50% giá trị đất đai tại đầu vào dự án. Ai cũng biết rằng một dự án đầu tư phát triển luôn tạo hiệu quả làm tăng giá trị đất đai. Vậy nên, việc thu bù 50% giá trị đất đai ở đầu vào sẽ được thực hiện trong cơ chế thu thuế đối với giá trị đất đai tăng thêm do dự án đầu tư mang lại. Gần như ở các nước công nghiệp đều áp dụng phương thức thu từ đất như nói trên; một mặt vừa đảm bảo năng lực cạnh tranh cao của nền kinh tế, và mặt khác vẫn thu đủ giá trị đất đai do thị trường xác lập.
Trên thế giới, có nhiều nhóm nước có cách quản lý giá trị đất đai khác nhau, chúng ta cần xem xét cụ thể để rút ra cách thu từ đất như thế nào là hợp lý nhất. Tại các nước G7, quyền phát triển (Development Right) được mua với giá chỉ khoảng từ 10 - 30% giá trị đất đai tăng thêm ước tính khi dự án đầu tư hoàn thành và đi vào hoạt động. Khi dự án đầu tư tạo ra giá trị đất đai tăng thêm, nguồn thu tăng dần dưới dạng Thuế Điều kiện tốt hơn (Betterment Tax), hoặc Phí Phát triển hạ tầng cộng đồng (Community Infrastructure Levy), hoặc Thuế Phát triển (Development Tax),... Sự thực, tên gọi khoản thu là gì không quan trọng, mà mức thu là bao nhiêu mới quan trọng.
Chẳng hạn, tại Trung Quốc, chế độ sử dụng đất và cơ chế thu từ đất khá tương đồng với Việt Nam. Đất thuộc sở hữu toàn dân, nhà đầu tư thuê đất công thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có thời hạn (thường cao nhất là 70 năm). Giá thuê đất có thể cao ở các đô thị lớn, gây chi phí đầu tư cao. Gần đây, Trung Quốc đã thử nghiệm các mô hình cải cách: một là chia nhỏ nghĩa vụ tài chính, chỉ trả một phần khi giao đất, và phần còn lại thu theo tiến độ dự án; hai là áp dụng cơ chế đầu tư đối tác công - tư (PPP), trong đó Nhà nước góp đất, doanh nghiệp bỏ tiền đầu tư, sau đó chia sẻ lợi nhuận và rủi ro, hoặc chia quyền khai thác khi dự án đầu tư đi vào hoạt động.
Tại Ấn Độ, người ta thường áp dụng mô hình “Góp đất, tái điều chỉnh đất” (Land Pooling/Readjustment) trên nguyên tắc chủ đất hợp tác với nhà đầu tư và chính quyền thống nhất phương án tái điều chỉnh đất đai và tạo quyền hưởng lợi sau khi dự án phát triển đất hoàn thành.
Tại Brazil, Nhà nước bán quyền xây dựng thêm (không bán đất), doanh nghiệp trả một phần nhỏ phí ban đầu, còn lại thanh toán dần hoặc nộp thuế sau khi có lợi nhuận. Cơ chế thu từ đất ở đây hoàn toàn giống như ở các nước thuộc nhóm G7, nhấn mạnh vào thu giá trị đất tăng thêm sau đầu tư, giảm nhẹ nhất khoản thu tiền trước khi khởi động dự án.
Việt Nam cũng giống như Trung Quốc, tính tiền sử dụng đất cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế thông qua đấu giá đất và đấu thầu sử dụng đất. Dù đấu giá đất hay đấu thầu sử dụng đất thì giá đất tối thiểu cũng phải tương đương giá đất thị trường. Như vậy, gánh nặng tài chính gây áp lực rất lớn lên nhà đầu tư dự án, một mặt không thu hút được đầu tư, và mặt khác làm giảm đáng kể năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Nước ta cũng không nên theo cách làm của Trung Quốc, tìm cách giảm áp lực tài chính đầu vào cho các dự án đầu tư phát triển bằng cách giãn tiến độ thu từ đất.
Chúng ta có thể học theo mô hình “thu giá trị gia tăng đất đai sau đầu tư, thay vì thu tiền thuê đất cao ngang thị trường ngay từ khi dự án bắt đầu”, đã được áp dụng nhất loạt tại nhóm nước G7. Có như vậy mới thu hút được đầu tư phát triển và nâng cao năng lực cạnh trạnh của nền kinh tế. Muốn làm như vậy, chúng ta có thể áp dụng mức thu từ đất chỉ khoảng 50%, thậm chí 30% giá đất thị trường, và quy định thêm mức thu theo giá trị đất đai tăng thêm do dự án đầu tư tạo ra kể từ khi dự án đầu tư hoàn thành và bước vào hoạt động. Một hình thức khác có thể quan tâm là đầu tư phát triển theo mô hình đối tác công - tư (PPP), trong đó Nhà nước chịu trách nhiệm về đất và nhà đầu tư tư nhân chịu trách nhiệm về nguồn lực tài chính phục vụ đầu tư, và gắn với cam kết chia sẻ rủi ro và lợi nhuận khi dự án đi vào hoạt động.
Bước tiến tiếp theo là tạo dựng cơ chế “định giá quyền phát triển”, thay vì định giá quyền sử dụng đất theo truyền thống, thường gặp phải nhiều khoảng mờ vì khó dự báo cụ thể lợi nhuận của dự án đầu tư. Sau khi có giá quyền phát triển, vấn đề còn lại là định giá bất động sản hiện hữu tại đầu ra dự án sẽ dễ dàng hơn.
