Bảng giá đất mới cần cơ chế linh hoạt

Vấn đề giá đất tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn sau khi Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố có dự thảo xây dựng bảng giá đất lần đầu, dự kiến công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Doanh nghiệp đối mặt bài toán chi phí và tiến độ dự án

Điểm đáng chú ý là mức giá đề xuất tại nhiều khu vực tăng gấp nhiều lần so với bảng giá đất hiện hành. Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bảng giá đất là công cụ quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quản lý Nhà nước, nghĩa vụ tài chính, nguồn thu ngân sách và đời sống kinh tế - xã hội. Do đó, việc xây dựng bảng giá đất cần được thực hiện một cách thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý, nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường.

Theo đánh giá từ các chuyên gia, bảng giá đất mới là bước tiến tất yếu trong quản lý Nhà nước, góp phần minh bạch hóa thị trường và thu hẹp độ chênh lệch quá lớn giữa bảng giá đất Nhà nước và giá đất thị trường. Tuy nhiên, mức tăng “sốc” tại nhiều khu vực có thể tạo ra những rủi ro, gây áp lực cho cả người dân, doanh nghiệp và thậm chí tác động ngược đến thị trường tín dụng.

Trong đó, người dân là nhóm tác động trực tiếp. Những trường hợp đang làm thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường, tái định cư. Nghĩa vụ tài chính tăng theo bảng giá mới sẽ khiến chi phí sở hữu đất và nhà tăng mạnh. Điều này có thể ảnh hưởng lớn tới nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Ở các khu vực đang triển khai đền bù, giải phóng mặt bằng, việc tăng giá đột ngột còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, nhất là những nơi đã chốt phương án bồi thường từ trước với mặt bằng giá cũ.

Với doanh nghiệp bất động sản, tác động từ bảng giá đất mới là không nhỏ. Chi phí tiền sử dụng đất và đền bù vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí đầu tư dự án sẽ bị đội lên cao. Điều này có thể gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch ngân sách và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, việc thị trường có chấp nhận mức giá bán buộc phải điều chỉnh tăng hay không vẫn là một ẩn số. Thậm chí, một số dự án có thể đối diện rủi ro thua lỗ, chậm ra sổ, chậm bàn giao quyền sử dụng cho khách hang, kéo theo nhiều tranh chấp phát sinh.

Hệ thống ngân hàng cũng được dự báo chịu tác động đáng kể. Khi bảng giá đất thay đổi, ngân hàng sẽ phải rà soát lại các phương án định giá tài sản bảo đảm, đồng thời siết chặt tỷ lệ cho vay để kiểm soát rủi ro. Nếu giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, người vay mua nhà sẽ khó tiếp cận vốn, làm giảm sức mua – yếu tố vốn giữ vai trò quan trọng trong dòng chảy của thị trường.

Cần cơ chế linh hoạt để tránh gây sốc thị trường

Theo VARS IRE, cơ cấu nguồn cung có thể tiếp tục mất cân đối. Chi phí phát triển dự án tăng nhanh khiến nhà ở phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm chủ đạo, còn phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền hoặc nhà ở vùng ven sẽ hụt nguồn cung mới. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh có thể rút ngắn thời gian phát triển và tung sản phẩm ra thị trường nhanh hơn. Trong khi, các doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới, khiến nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn, có nguy cơ chững lại.

Nhìn chung, VARS IRE cho rằng, giá bất động sản về bản chất vẫn được quyết định bởi cung - cầu thị trường. Bảng giá đất chỉ phát huy vai trò khi được sử dụng đúng mục đích như bồi thường hay giải phóng mặt bằng. Việc áp dụng cho tính thuế, đấu giá hay tính tiền sử dụng đất mà không có cơ chế điều chỉnh linh hoạt có thể khiến công cụ này mất tính thực tiễn.

Bởi vậy, VARS IRE cho rằng Nhà nước cần xác định đúng vai trò của bảng giá đất, chỉ nên giới hạn nó như công cụ quản lý và thu ngân sách, không biến nó thành công cụ điều tiết cung cầu thị trường. Trung ương nên ban hành khung chuẩn phương pháp định giá, còn địa phương là nơi hiệu chỉnh thực tế.

Đồng thời, cần cho phép điều chỉnh hệ số theo từng khu vực, thời điểm, mục đích sử dụng. Mục tiêu cuối cùng là tạo ra cơ chế giá đất minh bạch, công bằng, có lộ trình hợp lý, không gây “sốc” về mặt tài chính, không đẩy doanh nghiệp và người dân vào thế bị động.

Ngoài ra, bảng giá đất cần xây dựng lộ trình điều chỉnh phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và tác động đột ngột đến doanh nghiệp, người dân, nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương vẫn đang hoàn thiện mô hình chính quyền đô thị hai cấp.