Gửi bình luận
Việc triển khai quỹ nhà ở quốc gia đòi hỏi một chiến lược tổng thể, trong đó quỹ đất, hạ tầng kết nối và nguồn vốn đóng vai trò cốt lõi.
Một trong những yếu tố quan trọng để triển khai quỹ nhà ở quốc gia là tạo lập quỹ đất sạch dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội, thay vì phụ thuộc vào quỹ đất do doanh nghiệp đóng góp hoặc hoán đổi từ các dự án thương mại.
Điều này giúp đảm bảo quỹ đất không bị hạn chế bởi áp lực thị trường và giá trị bất động sản thương mại, từ đó giữ giá nhà ở xã hội ở mức hợp lý.
Thông thường, đất dành cho quỹ nhà ở phải đủ lớn để xây dựng các khu dân cư, tiện ích công cộng và hạ tầng đi kèm. Việc quy hoạch cần đảm bảo sự hài hòa giữa mật độ dân cư và không gian công cộng, nên chọn các khu vực có khả năng kết nối tốt với trung tâm đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế để phục vụ đối tượng có nhu cầu nhà ở thực sự, đặc biệt là người lao động và người có thu nhập thấp. Đặc biệt, cần ưu tiên quỹ đất công hoặc đất có chi phí giải phóng mặt bằng thấp để giảm áp lực tài chính và đảm bảo giá nhà ở không bị đẩy lên cao.
Về quy định pháp luật, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được quy định tại Điều 83 Luật Nhà ở 2023. Theo đó, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội phải được UBND cấp tỉnh bố trí theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã phê duyệt, bao gồm quỹ đất độc lập và quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại.
Tại các đô thị lớn (loại đặc biệt, I, II, III), chủ đầu tư có thể dành một phần diện tích trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất. Đối với các đô thị khác, UBND cấp tỉnh quy định tiêu chí phù hợp với điều kiện địa phương. Quỹ đất này phải đáp ứng đúng nhu cầu thực tế, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Một chiến lược hợp lý có thể xem xét là giảm tỷ lệ nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm, tăng cường phát triển tại các khu vực mới, bao gồm các đô thị vệ tinh, đô thị sinh thái và các khu vực phát triển mở rộng.
Bởi hiện nay các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng hay Hải Phòng đang chịu áp lực dân số và hạ tầng quá tải. Việc phát triển nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm không chỉ gặp khó về quỹ đất, mà còn gia tăng áp lực giao thông, dịch vụ công và môi trường sống.
Với cách làm này, dân số có thể được phân bổ lại, không chỉ giảm tải cho trung tâm đô thị mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế vùng ven. Các khu vực như vùng ven thành phố thường có quỹ đất còn tương đối rộng, thuận lợi cho việc phát triển nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, nhà ở xã hội cần được gắn với các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm dịch vụ và thương mại mới, nơi có nhu cầu lớn về lao động. Điều này nhằm mục tiêu thu hút dân cư ra khỏi trung tâm, tạo động lực cho các khu vực mới phát triển bền vững.
Trên thực tế, khu vực Bình Dương và Bắc Ninh đã và đang là hướng đi phù hợp để di dời và phát triển nhà ở xã hội gần các khu công nghiệp. Hoặc những đô thị mới đang mở rộng nhanh chóng như Đồng Xoài, Thái Nguyên… đang có xu hướng trở thành các trung tâm kinh tế mới, với sự xuất hiện của nhiều khu công nghiệp, trung tâm thương mại, dịch vụ và hành chính. Quỹ đất còn nhiều, giá thành rẻ hơn so với đô thị lớn, đồng thời hạ tầng đang được đầu tư mạnh là điều kiện lý tưởng để phát triển các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn.
Một yếu tố quan trọng khác để phát triển loại hình này là hệ thống giao thông kết nối giữa khu nhà ở với khu vực trung tâm, nơi làm việc và các tiện ích công cộng. Nếu hạ tầng giao thông không được đầu tư đồng bộ, các dự án nhà ở xã hội sẽ trở nên kém hấp dẫn, dẫn đến tình trạng dự án bị bỏ hoang hoặc người dân ngại chuyển đến sinh sống. Vì vậy, khi triển khai quỹ nhà ở, cần ưu tiên phát triển đường cao tốc, hệ thống xe buýt, metro hoặc đường sắt đô thị để đảm bảo người dân có thể di chuyển thuận lợi mà không phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân.
Ngoài ra, để đảm bảo người dân có thể sinh sống lâu dài, nhà ở xã hội cần đi kèm với trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi và không gian xanh. Nếu các tiện ích này không được quy hoạch hợp lý, người dân sẽ phải di chuyển xa để tiếp cận dịch vụ, gây bất tiện và giảm sức hút của dự án. Thực tế tại một số khu đô thị vệ tinh của Hà Nội, nhiều dự án nhà ở giá rẻ đã được xây dựng nhưng không thu hút được người dân do thiếu trường học và bệnh viện gần đó.
Mặt khác, khi triển khai quỹ nhà ở quốc gia, vấn đề lớn nhất đặt ra là nguồn vốn. Để đảm bảo quỹ có đủ nguồn vốn để hoạt động trong bối cảnh quỹ hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận thì cần huy động tổng hợp từ nhiều nguồn khác nhau.
Trước hết, vốn từ ngân sách Nhà nước sẽ là nguồn đầu tiên tại thời điểm thành lập quỹ, trong đó bao gồm: vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công; vốn từ công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước.
Bên cạnh đó là vốn góp của địa phương, của một số tổ chức tài chính, của quỹ đầu tư bất động sản trong và ngoài nước. Hay vốn góp của các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp trong các lĩnh vực khác. Cuối cùng là vốn góp từ người lao động.
(*) Giảng viên Khoa Luật, Học viện Ngân hàng
