Bài toán “nuôi dưỡng” nguồn lực từ đất

Nếu được thực hiện đúng hướng, mô hình TOD (Transit- Oriented Development) có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng góp phần giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới.

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) không chỉ là xây dựng các tuyến metro để giải quyết nhu cầu đi lại, mà phải đồng thời tổ chức quỹ đất, nhà ở, việc làm và dịch vụ để hình thành hệ sinh thái đô thị quanh các nhà ga.

Hạ tầng tạo nguồn lực

Hướng tuyến, vị trí nhà ga, quỹ đất, giải phóng mặt bằng, cơ chế tài chính và tổ chức không gian đô thị phải được tính toán trong cùng một bài toán. Điều này cũng đòi hỏi sự phối hợp giữa quy hoạch, giao thông, tài chính, đất đai, xây dựng và môi trường ngay từ khi xác định hướng tuyến, vị trí nhà ga để tối ưu quỹ đất, giải phóng mặt bằng và nguồn vốn.

Một tư duy quan trọng trong phát triển đô thị hiện đại là biến hạ tầng thành công cụ tạo ra nguồn lực tài chính. Trước khi có tuyến metro hoặc một trục giao thông chính, giá trị đất đai xung quanh thường ở mức thấp. Khi quy hoạch được duyệt và hạ tầng hình thành, giá trị đất có thể gia tăng nhiều lần. Nếu có cơ chế phù hợp, chính quyền đô thị có thể khai thác phần giá trị đất tăng thêm để thu hồi vốn.

Nguồn thu này được dùng để hoàn trả vốn vay, trả lại phần góp vốn của nhà đầu tư, chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời tái đầu tư vào các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội khác. Do đó, toàn bộ dự án cần được nhìn nhận như một kế hoạch tài chính gắn liền với quy hoạch đô thị. Chính quyền không chỉ tiêu ngân sách mà còn phải biết cách tạo ra nguồn thu bền vững cho ngân sách.

Hạ tầng cũng không nên tách rời khỏi phát triển đô thị. Hạ tầng mở đến đâu cần mở ra cơ hội phát triển kinh tế và gia tăng giá trị quỹ đất đến đó. Với TOD, phạm vi quy hoạch không thể chỉ bó hẹp trong lộ giới giao thông mà phải tính toán cả không gian đô thị hai bên tuyến metro. Việc chủ động xác định ranh giới và không gian phát triển giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị, hạn chế tình trạng dự án kéo dài làm tăng chi phí và đội vốn.

Phần giá trị đất gia tăng nhờ đầu tư hạ tầng cần được khai thác để tái đầu tư cho giao thông công cộng, đường sá, không gian công cộng và các tiện ích đô thị. Để thực hiện được điều đó, TOD cần một cơ chế phối hợp đủ mạnh. Đây là mô hình liên quan đồng thời tới giao thông, đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, môi trường, nhà ở và dịch vụ đô thị. Nếu các ngành vẫn triển khai riêng lẻ, rất khó hình thành một hệ sinh thái thống nhất.

Có thể nghiên cứu hình thành các tổ chức hoặc tập đoàn phát triển TOD đủ năng lực, vừa tham gia phát triển metro, vừa phát triển quỹ đất gắn với metro. Giá trị gia tăng từ đất đai và đô thị khi đó có thể trở thành nguồn lực quay trở lại đầu tư hạ tầng.

Hình thành hệ sinh thái TOD

Metro muốn phát huy hiệu quả cần đi cùng một hệ sinh thái đô thị đủ hấp dẫn để người dân sống, làm việc và sử dụng dịch vụ quanh nhà ga. Trong bán kính khoảng 15 phút đi bộ quanh nhà ga cần hình thành các chức năng hỗn hợp như nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, thương mại, công viên và dịch vụ thiết yếu.

TOD cũng không thể chỉ phục vụ nhóm cư dân thu nhập cao. Một khu vực có nhà ở cao cấp vẫn cần trường học, chợ, dịch vụ thiết yếu và không gian công cộng. Đa dạng nhà ở và dịch vụ là điều kiện để hình thành cộng đồng đô thị thực chất, thay vì những cụm cao tầng nằm cạnh nhà ga.

Đây cũng là sự khác biệt giữa “phát triển gần giao thông” và “phát triển theo định hướng giao thông”. Với những tuyến chưa triển khai, có thể linh hoạt nghiên cứu điều chỉnh hướng tuyến, vị trí nhà ga tại những khu vực có tiềm năng phát triển TOD, nhằm tạo quỹ đất tốt hơn, giảm chi phí giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả đầu tư.

Bài toán nhà ở cũng cần được tính ngay từ đầu. Các thành phố có thể nghiên cứu giữ lại một phần quỹ đất công có vị trí thuận lợi gần các ga metro để phát triển nhà ở công, phục vụ cho thuê dài hạn với mức giá phù hợp. Qua đó, người lao động có điều kiện ở gần nơi làm việc và tiếp cận hệ thống giao thông công cộng, thay vì phải dịch chuyển ngày càng xa.

Phát triển TOD đồng thời đòi hỏi hài hòa lợi ích giữa các bên. Nhà nước bảo đảm lợi ích công cộng, người dân được bồi thường thỏa đáng và nhà đầu tư có lợi nhuận hợp lý.

Nguồn vốn để phát triển mạng lưới metro và các khu TOD rất lớn, ngân sách Nhà nước khó có thể đáp ứng toàn bộ. Vì vậy, cần cơ chế hợp tác công - tư đủ mạnh, cùng với cơ chế chia sẻ lợi ích rõ ràng để thu hút nguồn lực tư nhân.

TOD cũng không nên giới hạn trong phạm vi metro. Các tuyến đường sắt, giao thông nhanh, đường sắt cao tốc, cảng biển, đô thị ven sông, ven kênh và các khu vực chỉnh trang đều có thể trở thành không gian phát triển theo định hướng giao thông công cộng. Giá trị gia tăng từ đất đai và đô thị khi đó có thể trở thành nguồn lực quay trở lại đầu tư hạ tầng.