Chính phủ vừa ban hành Nghị định 147/2026 hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội.
Đây được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm xử lý các “điểm nghẽn” pháp lý tồn tại nhiều năm, đồng thời khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định là hướng dẫn xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.
Theo đó, Sở Xây dựng sẽ chủ trì rà soát sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị, nông thôn để trình UBND cấp tỉnh xem xét điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể.
Đáng chú ý, đối với phần diện tích đất được điều chỉnh theo quyết định của UBND cấp tỉnh, nghị định cho phép không phải thực hiện lại thủ tục điều chỉnh quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Quy định này được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn đáng kể quy trình xử lý pháp lý cho nhiều dự án bị đình trệ kéo dài nhiều năm.
Bên cạnh đó, nghị định cũng quy định rõ trách nhiệm của cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai và nhà đầu tư trong quá trình xử lý các giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.
Theo quy định, văn phòng đăng ký đất đai phải công khai thông tin về các giấy chứng nhận thuộc diện xử lý trên phương tiện thông tin đại chúng 3 lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày; đồng thời gửi thông báo tới các tổ chức công chứng, UBND cấp xã nơi có đất và các bên liên quan để phối hợp thực hiện.
Đối với các dự án phải xác định lại nghĩa vụ tài chính, nghị định đưa ra cơ chế tính bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dựa trên chênh lệch giá đất tại thời điểm điều chỉnh so với giá đất theo mục đích sử dụng trước đây.
Tuy nhiên, trường hợp doanh nghiệp đã nộp số tiền lớn hơn mức phải tính lại theo quy định mới thì Nhà nước sẽ không hoàn trả phần chênh lệch. Quy định này được cho là nhằm bảo đảm tính ổn định trong xử lý tài chính đất đai và hạn chế phát sinh khiếu kiện.
Một điểm đáng chú ý khác của Nghị định 147/2026 là cơ chế xử lý đối với các dự án từng có vi phạm trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, quản lý hoặc sử dụng đất.
Theo đó, Sở Tài chính sẽ chủ trì rà soát từng dự án về: Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; Quy hoạch đô thị; Điều kiện năng lực của nhà đầu tư; Các yêu cầu liên quan đến quốc phòng, an ninh và quy hoạch rừng.
Trên cơ sở rà soát, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét quyết định tiếp tục giao đất hoặc cho thuê đất để triển khai dự án. Sau khi được chấp thuận, các cơ quan liên quan sẽ hoàn thiện thủ tục đầu tư theo quy định pháp luật hiện hành.
Đáng chú ý, nghị định cũng quy định cơ chế xử lý đối với khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước. Trong trường hợp doanh nghiệp tiếp tục được thực hiện dự án, khoản tiền này sẽ được xử lý theo quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện hành. Ngược lại, nếu nhà đầu tư không đủ điều kiện tiếp tục triển khai, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét hoàn trả phần kinh phí doanh nghiệp đã ứng trước cùng chi phí đầu tư xây dựng trên đất (nếu có).
Theo đánh giá của giới chuyên gia và doanh nghiệp, việc ban hành cơ chế đặc thù để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng là động thái cần thiết trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản đang gặp khó khăn kéo dài do vướng mắc pháp lý.
Nếu được triển khai đồng bộ và minh bạch, các quy định mới có thể góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, giảm lãng phí tài nguyên, tăng nguồn cung cho thị trường và cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh.
Đồng thời, việc xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng cũng được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa cho tăng trưởng kinh tế và thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi theo hướng lành mạnh, bền vững hơn.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng quá trình triển khai cần bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, tránh hợp thức hóa sai phạm hoặc tạo tiền lệ không phù hợp trong quản lý đất đai và đầu tư.
