Bán nhà ở xã hội sau 5 năm: Không để ưu đãi trở thành lợi nhuận đầu cơ

Việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm là một trong những nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm khi thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Không để ưu đãi trở thành lợi nhuận đầu cơ

Giải trình tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) diễn ra mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nhấn mạnh nhà ở xã hội là chính sách mang tính nhân văn của Đảng, Nhà nước, nhằm tạo điều kiện cho người có thu nhập còn hạn chế tiếp cận chỗ ở phù hợp, ổn định lâu dài.

Theo Bộ trưởng, khi người dân đã được mua nhà ở xã hội nhưng sau 5 năm không còn nhu cầu sử dụng và muốn chuyển nhượng, việc bán lại vẫn cần đáp ứng những điều kiện nhất định để tránh trục lợi chính sách. Vì vậy, ông khẳng định việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm theo giá thị trường là không được.

Theo dự thảo, sau thời hạn 5 năm, nhà ở xã hội không được chuyển nhượng tự do mà phải bán lại cho người thuộc diện được hưởng chính sách. Quy định này nhận được sự đồng tình của nhiều đại biểu, nhưng cũng đặt ra yêu cầu phải xác định rõ giá chuyển nhượng, tránh để phần ưu đãi từ Nhà nước trở thành khoản lợi nhuận riêng của người mua ban đầu.

Cho ý kiến về dự thảo, đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Ninh) cho rằng nếu căn nhà được mua với giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường nhờ ưu đãi của Nhà nước, nhưng sau một thời gian lại được bán theo giá thị trường, phần ưu đãi này rất dễ trở thành lợi nhuận riêng của người mua lần đầu.

Theo ông, khi đó Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội. Vì vậy, cần có cơ chế xác định giá bán lại hợp lý, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán nhưng không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ chính sách ưu đãi.

Đại biểu Lý Anh Thư - Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh An Giang cũng ủng hộ đề xuất hạn chế chuyển nhượng tự do nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi. Tuy nhiên, bà cho rằng dự thảo chưa quy định nguyên tắc xác định giá bán lại cho đúng đối tượng được hưởng chính sách sau 5 năm.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, việc thiếu cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của những người thực sự có nhu cầu.

Theo bà Thư, dù giá bán lại thấp hơn giá nhà ở thương mại, mức giá này vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu. Người bán vì thế có thể thu được khoản chênh lệch lớn từ chính sách hỗ trợ của Nhà nước, trong khi người mua tiếp theo phải gánh mức giá cao hơn. Điều này làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách nhà ở xã hội.

Từ thực tế trên, bà đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu, kết hợp với chỉ số hoặc hệ số hiệu chỉnh do cơ quan có thẩm quyền quy định. Việc điều chỉnh có thể tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá.

Theo đại biểu, quy định rõ nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, đồng thời nâng cao hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở xã hội.

Cần cơ chế mua lại và quy định chuyển tiếp rõ ràng

Bên cạnh việc kiểm soát giá chuyển nhượng, một vấn đề khác được các đại biểu đặt ra là cơ chế đưa nhà ở xã hội trở lại quỹ nhà chính sách khi chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng.

Đại biểu Thạch Phước Bình - Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long cho rằng quy định nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội là hợp lý. Tuy nhiên, việc xác định giá cần hài hòa giữa mục tiêu an sinh và quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.

Theo ông Bình, nếu để giá hoàn toàn theo thị trường, người thuộc diện chính sách có thể không đủ khả năng mua. Ngược lại, nếu khống chế giá ở mức quá thấp, quyền tài sản của người sở hữu cũng có thể bị hạn chế. Do đó, ông đề xuất nghiên cứu cơ chế chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ có quyền ưu tiên mua lại nhà ở xã hội. Sau khi được mua lại, các căn nhà này có thể được đưa trở lại quỹ nhà ở chính sách một cách minh bạch, tiếp tục phục vụ những người đủ điều kiện thụ hưởng.

Cùng quan điểm cần có cơ chế chuyển nhượng phù hợp, đại biểu Trần Văn Lâm cũng đề nghị cho phép người sở hữu khi không còn nhu cầu bán lại nhà cho Nhà nước, quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách theo mức giá hợp lý do pháp luật quy định. Mức giá này cần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán, có tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, nhưng không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ ưu đãi của Nhà nước.

Một số ý kiến cũng đề nghị nghiên cứu phương án chủ sở hữu bán lại nhà cho chủ đầu tư, sau đó doanh nghiệp chuyển nhượng cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Cách thức này được đặt ra như một phương án nhằm tăng tính kiểm soát đối với quá trình chuyển nhượng, thay vì để người dân tự giao dịch.

Ngoài cơ chế mua lại, các đại biểu lưu ý cần làm rõ quy định chuyển tiếp để tránh phát sinh vướng mắc đối với những trường hợp đã mua nhà ở xã hội và đã hoặc sắp đủ thời hạn 5 năm.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ - Chủ tịch Hội đồng nhân dân phường Quảng Trị cho rằng dự thảo còn thiếu quy định chuyển tiếp, khiến những người đã hoặc sắp đủ thời hạn 5 năm có thể lúng túng khi thực hiện chuyển nhượng.

Theo ông Vũ, nếu không quy định rõ, việc áp dụng có thể thiếu thống nhất giữa các địa phương và phát sinh khiếu kiện. Vì vậy, ông đề nghị bổ sung quy định cho phép những người đã đủ điều kiện bán nhà ở xã hội trước ngày Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực được tiếp tục chuyển nhượng trong thời hạn chuyển tiếp.

Đại biểu Thạch Phước Bình cũng lưu ý cần có quy định chuyển tiếp đối với những người đã mua nhà, tránh hồi tố bất lợi đối với quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp.

Bên cạnh việc hoàn thiện quy định về chuyển nhượng, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn - đại biểu chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội cho rằng cần quản lý toàn bộ quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng nhà ở xã hội, thay vì chỉ tập trung vào việc hạn chế người chuyển nhượng.

Ông đề nghị bổ sung quy định kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai, dân cư và các dữ liệu liên quan. Việc kết nối này có thể hỗ trợ xác minh điều kiện thụ hưởng, công khai kết quả xét duyệt, bảo vệ dữ liệu cá nhân và kiểm soát tình trạng chuyển nhượng, cho thuê lại trái quy định.

Theo đại biểu, nhà ở xã hội phải thực sự là chính sách an sinh dành cho người có nhu cầu, không trở thành cơ hội đầu tư hoặc phân khúc kinh doanh được hưởng ưu đãi đặc biệt.