Đề xuất nhà ở xã hội không được bán lại tự do sau 5 năm

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất người mua nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền chỉ được bán lại cho đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách, thay vì chuyển nhượng theo cơ chế thị trường như hiện hành.

Kiểm soát giao dịch thứ cấp

Đề xuất này hướng đến hạn chế hoạt động đầu cơ, đồng thời tiếp tục duy trì quỹ nhà ở xã hội phục vụ những người có nhu cầu thực.

Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua nhà ở xã hội được bán lại theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

Trong khi đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng sau thời hạn này. Theo đó, người mua lại phải thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định. Như vậy, điểm thay đổi chủ yếu nằm ở điều kiện đối với người mua lại, trong khi mốc thời gian 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền vẫn được duy trì.

Trước đó, Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã kiến nghị nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ nên được chuyển nhượng cho người đủ điều kiện hoặc chủ sở hữu phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi nếu bán cho người ngoài diện hỗ trợ.

Theo VARS IRE, việc một bộ phận người mua nhà ở xã hội nhằm mục đích chuyển nhượng kiếm lời có thể đẩy giá bán lên cao, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp. Do đó, đơn vị này kiến nghị quy định rõ việc bán lại cho người đủ điều kiện và có xác nhận của cơ quan chức năng.

Đáng chú ý, dự thảo cũng đề xuất điều chỉnh điều kiện chuyển nhượng đối với nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua. Theo thông tin công bố ngày 25/10/2026 trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, trường hợp không còn nhu cầu sử dụng, người thuê mua có thể phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà thay vì được chuyển nhượng tự do sau thời hạn theo quy định hiện hành.

Cùng với đó, các giao dịch bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội dự kiến được cập nhật vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng

Bên cạnh việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng, một nội dung được quan tâm là quy trình xác nhận người mua lại đáp ứng điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Theo khoản 2 Điều 39 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm cho người thuộc diện được mua, người mua lại phải có giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện, đồng thời nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để xác định theo quy định.

Trong khi đó, Điều 40 của Nghị định quy định thủ tục bán lại sau 5 năm trên cơ sở bên bán đã được cấp Giấy chứng nhận và thực hiện giao dịch theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai.

Nếu đề xuất giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng sau 5 năm được thông qua, quy trình xác nhận điều kiện của người mua lại cũng sẽ cần được hướng dẫn tương ứng.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất giao UBND cấp xã tiếp nhận, xét duyệt đối tượng và hồ sơ, sau đó Sở Xây dựng thực hiện khâu thẩm định cuối cùng.

Ở góc độ tín dụng, ông Quê cho rằng việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng cũng có thể khiến ngân hàng thận trọng hơn khi cho người mua lại nhà ở xã hội vay vốn.

Theo ông Quê, trong trường hợp người vay mất khả năng thanh toán, việc xử lý căn hộ là tài sản bảo đảm có thể phức tạp hơn so với nhà ở thương mại do giới hạn đối tượng được nhận chuyển nhượng. Khi đó, ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp hoặc điều chỉnh tỷ lệ cho vay. Nếu quy định mới được áp dụng, cần có cơ chế xử lý đối với trường hợp người mua mất khả năng thanh toán, đồng thời có chính sách hỗ trợ phù hợp nhằm giảm rủi ro cho ngân hàng.