“Bánh vẽ” quảng cáo bất động sản – Kỳ 3: “Bẫy” pháp lý giăng sẵn

Sau hai kỳ đầu phơi bày các chiêu bài hợp đồng lập lờ và “bánh vẽ” sai sự thật, loạt bài “Bánh vẽ quảng cáo bất động sản” tiếp tục bóc lớp ngụy trang tinh vi khác. Đó là những ngôn từ có cánh, thứ đang biến những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thành “miếng mồi béo bở” trong mắt người mua.

Từ “pháp lý đầy đủ”, “đã có quy hoạch 1/500”, “đất nền dân cư hiện hữu” đến “đã duyệt chủ trương”… các cụm từ được doanh nghiệp sử dụng khéo léo như một lớp mật ngọt che giấu rủi ro. Nghe thì hợp lý, nhưng lại không có giá trị pháp lý ràng buộc, khiến nhà đầu tư ngộ nhận và rơi vào vòng xoáy tranh chấp.

Đáng lo ngại, nhiều quảng cáo không vi phạm câu chữ, nhưng lại đủ sức dẫn dụ hàng trăm người xuống tiền. Khi sự thật phơi bày, hợp đồng vô hiệu, dự án bất động, thì mọi trách nhiệm đã kịp… trôi theo gió.

Ở kỳ 3 này, Diễn đàn Doanh nghiệp sẽ đi sâu phân tích vai trò của ngôn từ trong ma trận lừa dối, không chỉ cảnh báo người mua, mà còn đặt ra câu hỏi lớn cho cơ quan quản lý: Liệu có nên siết chặt hành lang pháp lý cho chính… hoạt động quảng bá?

Quảng cáo mập mờ bằng lời có cánh

Từ “sở hữu lâu dài”, “dự án đã có quy hoạch 1/500”, đến “sổ hồng trao tay”, “giá trị đầu tư gia tăng gấp đôi” … những ngôn từ hào nhoáng này thường xuyên xuất hiện dày đặc trong các quảng cáo bất động sản. Nhưng sau lớp vỏ mỹ miều ấy là hàng loạt dự án chưa có pháp lý, chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, thậm chí chưa tồn tại trên bản đồ quy hoạch.

Vụ việc tại Đồng Nai (cũ) do Công ty Lộc Phúc đầu tư là một ví dụ điển hình. Công ty này đã tổ chức hàng chục sự kiện giới thiệu dự án dưới tên “khu dân cư cao cấp”, cung cấp bản vẽ phân lô, bảng giá, giấy hẹn công chứng và biên nhận thanh toán. Tất cả đều mang dáng dấp một giao dịch hợp pháp. Nhưng theo kết luận điều tra được báo chí phản ánh hồi tháng 7/2023, khu đất thực tế vẫn là đất nông nghiệp, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, chưa có hạ tầng kỹ thuật – tức hoàn toàn chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Cơ quan công an đã khởi tố nhiều bị can với tội danh “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Phân tích từ những vụ án tương tự, các chuyên gia pháp lý đánh giá, chiêu trò nằm ở cách doanh nghiệp lồng ghép thông tin, dù không nói sai nhưng cố tình để người mua hiểu nhầm. Họ không khẳng định có sổ đỏ, nhưng lại treo cụm từ “sổ riêng từng nền”; không tuyên bố dự án đã duyệt quy hoạch, nhưng lại in trên tờ rơi hình ảnh “khu dân cư kiểu mẫu với trường học, công viên, trung tâm thương mại”. Chính sự lấp lửng này khiến nhà đầu tư lầm tưởng đây là giao dịch chính thống, từ đó chấp nhận bỏ tiền đặt cọc.

Không dừng lại ở đó, một số doanh nghiệp còn dựng các “phiên bản rút gọn” của dự án để giới thiệu như “phân khu A”, “phân khu mở rộng”, hoặc đổi tên thương mại nhằm đánh lạc hướng tra cứu pháp lý. Cùng với đó là việc thuê các diễn viên, MC dẫn chương trình giới thiệu, in bản đồ phân lô treo phông sân khấu, và phát biểu giới thiệu “từ đại diện chủ đầu tư” mà không công bố danh tính pháp nhân. Tất cả được dàn dựng như một lễ ra mắt trang trọng, nhưng thực chất là cái bẫy tinh vi đánh vào niềm tin và sự thiếu hiểu biết của nhà đầu tư.

Ngôn từ trở thành công cụ chủ đạo trong các chiến dịch quảng bá sai lệch. Khi chưa có sự minh bạch và chuẩn hóa trong ngôn ngữ tiếp thị bất động sản, người mua vẫn dễ dàng mắc kẹt trong lớp sương mù ngữ nghĩa – nơi mỗi từ ngữ đều có thể bị diễn giải theo hướng có lợi cho bên bán.

Luật chưa cấm, có phải được quyền lừa?

Điều đáng lo ngại là phần lớn các quảng cáo sai sự thật trong lĩnh vực bất động sản hiện nay đều không bị xử lý bằng chế tài hình sự, mà chủ yếu dừng lại ở các biện pháp xử phạt hành chính (nếu có). Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp lách luật bằng cách sử dụng các cụm từ mơ hồ, không khẳng định dứt khoát nhưng vẫn đủ để đánh vào tâm lý người mua.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Lê Thị Nhung – Giám đốc Công ty Luật L&A Legal Experts nhận định, hệ thống pháp luật hiện hành chưa theo kịp thực tiễn tiếp thị bất động sản, đặc biệt là hành vi sử dụng ngôn từ gợi mở, mang tính lấp lửng. “Các cụm như “pháp lý đầy đủ”, “đã có quy hoạch 1/500”, “sổ hồng riêng”, “đất dân cư hiện hữu”… nghe rất hợp lý nhưng lại không có giá trị pháp lý ràng buộc, cũng không nằm trong bất kỳ văn bản quy phạm nào”, luật sư Nhung nói.

Theo bà Nhung, chính sự nhập nhèm này đã tạo ra vùng xám nguy hiểm, bởi dù không vi phạm câu chữ cụ thể, nhưng lại đủ sức dẫn dụ người dân xuống tiền. Việc pháp luật chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm chứng minh tính chính xác của ngôn từ tiếp thị như bắt buộc công bố tài liệu pháp lý kèm theo, khiến các doanh nghiệp có thể dễ dàng lẩn tránh trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp.

“Chúng ta đang đối mặt với một kiểu gian dối mới, không bằng hành vi, mà bằng cách sử dụng ngôn từ được tính toán rất kỹ lưỡng. Nó không cần trực tiếp khẳng định sai, mà chỉ cần gieo vào đầu người tiêu dùng một niềm tin mơ hồ, rằng dự án này đủ điều kiện mở bán, rằng pháp lý đã hoàn thiện. Đến khi phát hiện ra sự thật, thì hợp đồng chỉ là giấy lộn, còn doanh nghiệp thì... đã cao chạy xa bay”, bà Nhung phân tích

Theo luật sư Nhung, để xử lý tình trạng này, cần bổ sung ngay chuẩn hóa ngôn ngữ tiếp thị trong lĩnh vực bất động sản. Mỗi cụm từ mang tính pháp lý như “sổ đỏ riêng”, “quy hoạch 1/500”, “đã chấp thuận chủ trương đầu tư” phải đi kèm căn cứ pháp lý cụ thể – có thể là mã số văn bản, tên quyết định hoặc cơ quan ban hành. Ngoài ra, cần quy định rõ trách nhiệm pháp lý với cả bên môi giới, sàn giao dịch, không chỉ doanh nghiệp chủ đầu tư khi sử dụng ngôn từ dẫn dụ sai lệch.

“Không thể chỉ nói rằng quảng cáo không sai về câu chữ rồi phủi tay. Khi hàng loạt người dân bị thiệt hại, pháp luật phải đủ mạnh để xác định rõ ranh giới giữa “không cấm” và “không được phép”. Pháp luật không thể đứng ngoài trước các thủ thuật tinh vi ngày càng phổ biến, và càng không thể là lá chắn vô hình cho hành vi lừa dối trá hình”, bà Nhung nói.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt bổ sung, chính vì thiếu tiêu chuẩn ngôn ngữ ràng buộc, nên việc quảng cáo bằng cụm từ gợi mở: như “dự án đã phê duyệt quy hoạch”, “sổ hồng từng nền”, hay “vị trí đắc địa trung tâm thành phố tương lai”. Tuy không sai về pháp lý, nhưng thực tế là cố tình tạo ảo giác về quyền lợi.

“Đây là loại hành vi tuy chưa cấu thành tội phạm, nhưng rõ ràng mang tính lừa dối có hệ thống”, luật sư Luân phân tích,

Theo luật sư Nguyễn Thành Luân, cần bổ sung các quy chuẩn pháp lý về ngôn từ tiếp thị bất động sản để loại bỏ vùng xám. Những cụm từ như “đã có pháp lý đầy đủ”, “đất nền dân cư hiện hữu”, “sổ riêng từng nền” phải được định nghĩa rõ ràng, có cơ sở pháp lý đi kèm, hoặc bắt buộc doanh nghiệp công bố nguồn dẫn chứng cụ thể.

“Không thể để người dân tiếp tục bị đánh lừa chỉ bằng vài tờ rơi được in hoa mỹ. Khi pháp luật còn bỏ ngỏ kẽ hở về ngôn ngữ, thì dù chưa cấu thành hành vi lừa đảo, vẫn đang tồn tại một dạng gian dối hợp pháp. Đây là nguy cơ cần sớm chặn đứng để bảo vệ thị trường”, luật sư Luân kiến nghị.

Kỳ cuối: Xóa vùng xám, chặn lách luật