Bảo lãnh "nhà trên giấy" (KỲ II): Cẩn trọng với “thư bảo lãnh”

DIỆU HOA• 09/04/2021 05:00

Khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư phát hành và hoàn thiện các thủ tục liên quan đến thư bảo lãnh thay vì chỉ được xem các chứng thư, văn bản thỏa thuận giữa ngân hàng và chủ đầu tư.

Rất nhiều dự án dù đã mở bán nhưng chưa được bảo lãnh bởi ngân hàng như đúng Luật Kinh doanh Bất động sản

Theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN của NHNN và Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai cần có bảo lãnh của ngân hàng. Đây là quy định nhằm bảo vệ người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ, không thực hiện đúng cam kết, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm sẽ hoàn tiền thanh toán nhà cho khách hàng.

Tuy nhiên, như Diễn đàn Doanh nghiệp đã phản ánh, 5 năm trôi qua, các quy định trên đang dần được các chủ đầu tư “lách” để tránh né số tiền 2% bảo lãnh ngân hàng mỗi năm.

Tại nhiều dự án, khi khách hàng yêu cầu xem văn bản bảo lãnh thì nhân viên tư vấn chỉ cung cấp được giấy thông báo về việc chấp thuận nguyên tắc cấp bảo lãnh đối với dự án. Thực chất đây chỉ là biên bản ghi nhớ về bảo lãnh hay chủ đầu tư cung cấp giấy ký kết hợp tác tín dụng với ngân hàng và trưng những biển quảng cáo cho vay của ngân hàng tại dự án để lấy lòng tin của người mua nhà.

Trong khi đó, về nguyên tắc chỉ có hai hình thức phù hợp với quy định tại Thông tư 07 và Luật Kinh doanh bất động sản là thư bảo lãnh của ngân hàng gửi cho chủ đầu tư và hợp đồng bảo lãnh; còn những loại khác như hợp đồng nguyên tắc bảo lãnh, hoặc biên bản thỏa thuận bảo lãnh… thì không phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh.

Tại một số dự án, khách hàng đã phải cầu cứu ngân hàng vì chủ đầu tư chậm tiến độ, đắp chiếu dự án.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty luật ANVI, hiện nay, trong luật quy định phải thực hiện bảo lãnh trước khi bán hàng nhưng lại không có chế tài xử lý nếu không thực hiện. Theo đó, các chủ đầu tư trong thời gian qua đã lợi dụng điểm này của quy định pháp luật, ồ ạt công bố được ngân hàng tham gia bảo lãnh dự án địa ốc để “lập lờ” bán nhà, gây thiệt hại cho người mua nhà.

Để thực hiện Thông tư 07 và Luật Kinh doanh bất động sản, hiện nay phần lớn các ngân hàng đều có sản phẩm bảo lãnh cho dự án bất động sản. Song, để đáp ứng nhu cầu được bảo lãnh, doanh nghiệp cần được đảm bảo về uy tín trước khi thiết lập quan hệ giao dịch. Trường hợp có ký với chủ đầu tư đó thì cũng phải xác định rõ ngân hàng ký bảo lãnh với dự án nào chứ không phải ký bảo lãnh với tất cả các dự án của chủ đầu tư.

Ngoài ra, để tránh rủi ro, luật sư Trương Thanh Đức khuyến cáo, khi mua nhà, điều quan trọng đầu tiên là uy tín của chủ đầu tư, pháp lý dự án, bên cạnh đó là xác nhận dự án đó có bảo lãnh mua bán nhà của ngân hàng nào.

Về tính pháp lý của dự án, người mua nhà có thể tìm hiểu thêm tại các nơi liên quan như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), Cơ quan Thuế,…

Về bảo lãnh của ngân hàng thương mại, khách hàng cần đưa ra thư bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh, rà soát các điểm trong hợp đồng, xác nhận của ngân hàng bảo lãnh với từng căn hộ.

Mặt khác, có nhiều trường hợp khi cấp hạn mức bảo lãnh, ngân hàng luôn yêu cầu chủ đầu tư phải chỉ dẫn cho bên mua nộp tiền hoặc chuyển khoản vào tài khoản tại ngân hàng, để ngân hàng quản lý, đảm bảo đủ nguồn vốn cho việc hoàn thành dự án, và ngân hàng thường chỉ bảo lãnh cho người mua trên cơ sở số tiền họ nộp hoặc chuyển vào ngân hàng.

"Chỉ khi chủ đầu tư có thư cam kết bảo lãnh cho mình thì quan hệ bảo lãnh chưa phát sinh giữa Người mua căn hộ và ngân hàng. Do vậy, nếu bên mua vì lý do nào đó mà không có được văn bản cam kết bảo lãnh bản gốc của ngân hàng phát hành cho riêng mình thì không thể đòi ngân hàng trả tiền bảo lãnh. Theo đó, người mua căn hộ cần yêu cầu phát hành và hoàn thiện các thủ tục liên quan đến thư bảo lãnh để đảm bảo quyền lợi của mình và dễ dàng giải quyết các vấn đề tranh chấp (nếu có)" - luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Bảo lãnh "nhà trên giấy" (KỲ II): Cẩn trọng với “thư bảo lãnh”

bảo lãnh dự án

bảo lãnh bán nhà