Năm 2026, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn vận hành thực chất, với nguồn cung và lãi suất trở thành hai biến số quyết định cục diện.
Thanh khoản cải thiện cục bộ, niềm tin người mua từng bước được khôi phục, trong khi hạ tầng và quy hoạch tiếp tục đóng vai trò nền tảng. Tuy nhiên, những chuyển động này chủ yếu mang tính chuẩn bị cho năm 2026.
Bước sang năm 2026, thị trường được nhìn nhận sẽ đi vào giai đoạn “lộ hình”, khi các yếu tố nền tảng bắt đầu phát huy tác động rõ rệt và tạo ra sự phân hóa thực chất.
Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản ERAS Land, 2026 là năm thị trường không còn dư địa cho tâm lý chờ đợi. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và chiến lược giá hợp lý sẽ có cơ hội tiếp cận dòng tiền, trong khi các dự án triển khai dở dang hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp áp lực lớn hơn. Thị trường lúc này không đặt câu hỏi “có phục hồi hay không”, mà là phục hồi ở đâu và ai đủ năng lực đi tiếp.
Trong bức tranh năm 2026, yếu tố hạ tầng tiếp tục là trục nâng đỡ trung và dài hạn. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, hạ tầng không còn là câu chuyện kỳ vọng, mà dần chuyển sang giai đoạn vận hành. Các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay và mạng lưới giao thông kết nối vùng bắt đầu định hình lại không gian phát triển đô thị, đặc biệt là khu vực đô thị vệ tinh TP HCM. Khi khoảng cách di chuyển được rút ngắn và tính kết nối được cải thiện, bất động sản vùng ven không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư mà còn trở thành lựa chọn thực tế của người mua ở.
Cùng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng triển vọng thị trường nhà ở phía Nam trong năm 2026 gắn chặt với tiến độ và hiệu quả của các dự án hạ tầng trọng điểm. Khi các công trình này đi vào khai thác, không gian đô thị sẽ được mở rộng, tạo dư địa cho nguồn cung mới.
Tuy nhiên, cơ hội sẽ tập trung tại những khu vực phát triển đồng bộ, có quy hoạch rõ ràng và sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả thực tế, thay vì những điểm nóng hình thành thuần túy từ thông tin.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường “sàng lọc” rõ nét. Nguồn cung có xu hướng tăng trở lại khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý sau giai đoạn dài đình trệ, song không phải mọi nguồn cung đều có khả năng hấp thụ. Thị trường chỉ đón nhận những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có vị trí kết nối thuận lợi và mức giá phù hợp với thu nhập số đông. Việc chạy theo quy mô hay kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ khó tạo thanh khoản bền vững.
Nhận định về diễn biến nguồn cung, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng năm 2026 có thể chứng kiến lượng sản phẩm ra thị trường lớn hơn so với giai đoạn 2024–2025. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc thanh khoản sẽ tăng tương ứng. Khi mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức mới, người mua sẽ cân nhắc kỹ hơn, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng, tiến độ và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng thị trường.
Theo ông Tuấn, thị trường 2026 sẽ vận hành trong trạng thái phân hóa mạnh. Những dự án ra hàng đúng thời điểm, đúng phân khúc và có năng lực tài chính đủ dài hơi sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, các dự án thiếu chuẩn bị, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc định giá vượt xa giá trị sử dụng sẽ đối mặt rủi ro tồn kho.
Bên cạnh nguồn cung, lãi suất được xem là biến số có khả năng quyết định nhịp đi của thị trường trong năm 2026.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn đang trong vùng hỗ trợ cho giao dịch, song xu hướng điều chỉnh tăng nhẹ có thể tạo ra áp lực tâm lý nhất định đối với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo ông Quốc Anh, bối cảnh hiện tại khác xa giai đoạn lãi suất tăng mạnh trước đây. Thị trường không còn trạng thái nóng sốt, người mua thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Trong điều kiện lãi suất không biến động mạnh, thị trường 2026 vẫn có dư địa tăng trưởng, nhưng sẽ là tăng trưởng chọn lọc, không dàn trải.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho rằng năm 2026 sẽ là năm cạnh tranh khốc liệt, khi nhiều dự án đồng loạt quay lại thị trường sau thời gian dài chuẩn bị. Áp lực đến từ chi phí đất đai, chi phí vốn và lãi suất vay. Nếu lãi suất cho vay vượt quá ngưỡng chịu đựng của người mua, nguy cơ nguồn cung tăng nhưng thanh khoản không theo kịp là hoàn toàn có thể xảy ra. Do đó, điều hành vĩ mô, đặc biệt là chính sách tín dụng và kiểm soát lãi suất, sẽ đóng vai trò quyết định đối với sự ổn định của thị trường.
Nhìn tổng thể, năm 2026 không được kỳ vọng là giai đoạn tăng trưởng nóng, mà là năm thị trường bước vào quỹ đạo ổn định hơn sau quá trình thanh lọc. Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng chỉ dành cho những chủ thể có năng lực thực sự và chiến lược dài hạn. Với nhà đầu tư, đây là giai đoạn ưu tiên bảo toàn vốn, lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị sử dụng và khả năng khai thác bền vững.
Với doanh nghiệp, 2026 là bài toán cân đối giữa nguồn cung, dòng tiền và sức chịu đựng của thị trường, trong bối cảnh lãi suất và chi phí đầu vào vẫn là những biến số khó đoán định.
