Định danh điện tử bất động sản: Cơ sở quan trọng để minh bạch thị trường

Ngày 31/12/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2026.

Theo đó, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu này được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương; Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì xây dựng, quản lý và vận hành trên phạm vi toàn quốc, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu tại địa phương.

Mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự gồm chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự, được cấp riêng cho từng căn nhà hoặc bất động sản trong công trình xây dựng.

Cấu trúc mã định danh điện tử gồm các thành phần: mã định danh thửa đất; mã thông tin dự án hoặc công trình; định danh địa điểm (nếu có) và loại hình sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định việc cấp mã định danh cho các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư; chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và cá nhân thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Hệ thống cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản sẽ tích hợp đầy đủ thông tin về dự án, bao gồm tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ thực hiện và các hồ sơ pháp lý liên quan. Đồng thời, hệ thống cũng cập nhật dữ liệu về giá mua bán (tính theo triệu đồng/m²), tổng giá trị giao dịch, lượng hàng tồn kho bất động sản.

Ngoài ra, cơ sở dữ liệu còn lưu trữ thông tin về các giao dịch bất động sản qua công chứng và hợp đồng mua bán, trong đó thể hiện rõ mã định danh bất động sản, thông tin cá nhân hoặc tổ chức tham gia giao dịch, thời điểm ký kết và hình thức giao dịch như mua bán, thuê hoặc chuyển nhượng.

Hệ thống do Bộ Xây dựng quản lý cũng bao gồm dữ liệu về tình hình sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân, như loại hình nhà ở, địa chỉ, diện tích, số lượng, thời hạn và hình thức sở hữu, cũng như tình trạng pháp lý.

Theo Nghị định, các bộ, ngành liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ và cung cấp thông tin cho hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chia sẻ dữ liệu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mã định danh thửa đất; Bộ Tài chính cung cấp thông tin về thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chia sẻ dữ liệu về tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm dư nợ đầu tư, kinh doanh bất động sản và bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhìn nhận về chính sách này, không ít ý kiến cho hay, việc áp dụng mã định danh riêng cho từng sản phẩm sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, hỗ trợ quản lý giao dịch và phòng ngừa rủi ro pháp lý.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi dữ liệu được số hóa và liên thông ở quy mô quốc gia, các hoạt động như tra cứu thông tin, thống kê, chuyển nhượng hay thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến bất động sản sẽ trở nên thuận lợi và minh bạch hơn.

Bởi, trước khi có Nghị định mới, hạn chế lớn nhất không nằm ở việc có hay không có định danh, mà ở phạm vi quản lý dữ liệu. Việc quản lý chủ yếu dừng ở cấp huyện, sau đó mở rộng lên cấp tỉnh khi có liên thông nội bộ, nhưng chưa cho phép quản lý tài sản nhà ở và đất đai ở quy mô quốc gia. Điều này khiến công tác thống kê, tổng hợp dữ liệu phải đi qua nhiều tầng nấc, mất thời gian và thiếu tính đồng bộ.

Về tác động của chính sách, vị chuyên gia này cho rằng, việc gắn mã định danh điện tử là cơ sở quan trọng để minh bạch hóa thị trường - Đây là điều kiện tiên quyết để bất động sản phát triển bền vững.

Đồng quan điểm, nhiều ý kiến cũng bày tỏ, một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản vận hành thiếu lành mạnh là thiếu minh bạch thông tin và lịch sử giao dịch. Vì vậy, khi mỗi bất động sản được gắn mã định danh, tài sản đó sẽ có số hiệu riêng, gắn với chủ sở hữu cụ thể, toàn bộ lịch sử giao dịch, từ mua bán, chuyển nhượng đến cho tặng đều được ghi nhận xuyên suốt theo mã định danh, qua đó hạn chế các giao dịch mập mờ, giao dịch ngầm hoặc khai báo không đầy đủ.

Đặc biệt, khi mã định danh điện tử được triển khai đồng bộ, bất động sản sẽ dần trở lại đúng vai trò, phục vụ nhu cầu ở và sử dụng, thay vì trở thành công cụ tích trữ, đầu cơ.