Định danh điện tử bất động sản: Cần làm sạch và chuẩn hóa dữ liệu từ gốc

Như đã thông tin, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2026.

Theo đó, mỗi bất động sản bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư hay các sản phẩm thuộc dự án sẽ chính thức được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt - Đây được cho là cơ sở quan trọng để minh bạch hóa thị trường.

Đáng chú ý, Nghị định cũng đặt ra yêu cầu chia sẻ, kết nối dữ liệu giữa các bộ, ngành. Dữ liệu đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý; thông tin thuế từ Bộ Tài chính; dữ liệu tín dụng bất động sản từ Ngân hàng Nhà nước… đều được liên thông. Đây là điều kiện quan trọng để tránh tình trạng “mỗi nơi một dữ liệu”, chồng chéo, thiếu nhất quán, một trong những nguyên nhân khiến công tác quản lý bất động sản lâu nay gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực được kỳ vọng, để chính sách phát huy hiệu quả trong thực tiễn, không ít ý kiến cho rằng, thách thức lớn nhất trong lộ trình triển khai chính là bài toán dữ liệu, trong đó, điều quan trọng là phải làm sạch và chuẩn hóa dữ liệu từ gốc.

Theo chuyên gia Long Phan - CEO của AFA Group, đây là một thách thức không nhỏ nhưng bắt buộc phải thực hiện để xóa bỏ các “điểm mù” của thị trường. Và chỉ khi dữ liệu gốc chính xác và được chuẩn hóa bằng mã định danh, hệ thống mới có thể trở thành công cụ bảo vệ người tiêu dùng thực thụ.

Xoay quanh vấn đề này, một số ý kiến cũng cho hay, dù Nghị định số 357/2025/NĐ-CP được kỳ vọng tạo ra bước ngoặt trong quản lý thị trường bất động sản theo hướng dựa trên dữ liệu và định danh số, song, hiệu quả thực chất của chính sách này phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu đầu vào và mức độ liên thông giữa các hệ thống dữ liệu liên quan bao gồm: Đất đai, xây dựng, quy hoạch, thuế, công chứng, tài chính - ngân hàng,...

Vì vậy, mã định danh chỉ thực sự có ý nghĩa khi toàn bộ các lớp thông tin nền có liên quan bao gồm: Hồ sơ pháp lý, hợp đồng mua bán, công chứng, đăng ký biến động, lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp, nghĩa vụ tài chính, dữ liệu môi giới đến thông tin quy hoạch... được chuẩn hóa, liên thông và đặt trong một cơ chế xác thực đủ chặt chẽ, đủ tin cậy.

Nếu dữ liệu đầu vào vẫn còn manh mún, mỗi nơi một cách ghi nhận, lưu trữ ở dạng giấy tờ hay khai báo thiếu kiểm chứng; nếu các hệ thống của công chứng, đất đai, thuế, ngân hàng và sàn giao dịch vẫn vận hành rời rạc, không thể đối soát lẫn nhau, thì dù về mặt kỹ thuật có thể gán mã, hệ thống cũng rất dễ tạo ra những mã trống không có chiều sâu thông tin, có định danh nhưng thiếu lịch sử và khả năng kiểm chứng. Khi đó, hệ thống không những không ngăn chặn được gian lận, mà còn có thể tạo ra một lớp minh bạch “ảo”, tiếp tục bị lợi dụng để thổi giá, lừa đảo hoặc hợp thức hóa các giao dịch rủi ro.

“Bởi vậy, trước khi tiến hành cấp mã định danh, điều quan trọng là phải làm sạch và chuẩn hóa dữ liệu từ gốc, đồng thời bảo đảm sự kết nối, liên thông và đồng bộ thực chất giữa các cơ quan, các hệ thống dữ liệu khác nhau. Chỉ khi chuỗi giá trị dữ liệu được hoàn thiện một cách nhất quán, mã định danh bất động sản mới thực sự trở thành công cụ quản lý hiệu quả, góp phần minh bạch hóa thị trường và tạo nền tảng cho sự phát triển an toàn, bền vững trong dài hạn”, ý kiến này bày tỏ.

Cùng với vấn đề đã nêu, một số ý kiến cũng lưu ý, khi triển khai thực tế, cần có lộ trình thí điểm và đánh giá hiệu quả từng giai đoạn rõ ràng. Đặc biệt, cần đầu tư đúng mức vào hệ thống hạ tầng và cơ chế bảo mật phù hợp cho cơ sở dữ liệu, tránh những sự cố đáng tiếc liên quan đến lộ, lọt thông tin như hiện nay.