Thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam trong 9 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận sự hồi phục vững chắc về nguồn cầu với những chỉ số tăng trưởng ấn tượng.
Sự xuất hiện liên tục của nguồn cung mới chất lượng cao, kết hợp cùng dòng vốn FDI thế hệ mới đổ mạnh vào các ngành công nghệ cao và hạ tầng dữ liệu, đang tạo động lực quan trọng thúc đẩy toàn thị trường bước vào chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn.
Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, tổng diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 phía Nam trong 9 tháng qua đạt 163 ha, tăng tới 56% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn diện tích giao dịch thành công đến từ nguồn cung mới được bổ sung đều đặn kể từ quý 3/2025, giúp nhà đầu tư có thêm lựa chọn đa dạng và mở rộng không gian phát triển ra ngoài phạm vi TP HCM. Mức giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt 185 USD/m2 cho thời hạn thuê còn lại, ổn định so với quý trước và nhích nhẹ 1,5% so với cùng kỳ.
Ở phân khúc kho xưởng xây sẵn, tổng diện tích hấp thụ đạt 0,5 triệu m2 trong 9 tháng đầu năm, ghi nhận mức điều chỉnh giảm 48% so với cùng kỳ. Sự sụt giảm này phản ánh bước chuyển dịch tất yếu sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đặc biệt trong bối cảnh thiếu vắng các giao dịch quy mô lớn từ nhóm doanh nghiệp Trung Quốc – lực lượng từng tạo nên mức nền kỷ lục trước đây. Sau thời gian mở rộng nhanh chóng, các nhà đầu tư hiện cẩn trọng hơn trong bài toán chi phí và nghĩa vụ thuế, đưa nhịp độ giao dịch trở lại trạng thái cân bằng.
Dù đón nhận thêm hơn 0,3 triệu m2 nguồn cung mới trong quý 3/2026 tại Bình Dương cũ và Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn duy trì ở mức khả quan, đạt 88% đối với nhà xưởng và 80% đối với nhà kho. Nhằm gia tăng lợi thế cạnh tranh và thu hút khách thuê, các chủ đầu tư chủ động áp dụng chiến lược giá bình ổn, giữ giá chào thuê trung bình ở mức 5,2 USD/m2/tháng với nhà xưởng và 5,0 USD/m2/tháng đối với nhà kho.
Nhìn trên cục diện mở rộng khu vực khi TP HCM sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, báo cáo từ Avison Young cho thấy tổng nguồn cung đất công nghiệp toàn vùng đạt 25.000 ha từ 64 dự án, đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình 70-73% với mức giá thuê bình quân 188 USD/m2.
Bình Dương cũ tiếp tục giữ vị thế thủ phủ công nghiệp khi đóng góp 50% tổng nguồn cung toàn vùng với khoảng 13.000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 89% và giá thuê 200 USD/m2. Bà Rịa - Vũng Tàu cũ nắm giữ 33% quỹ đất tương đương 8.000 ha, ghi nhận giá thuê 140 USD/m2 cùng tỷ lệ lấp đầy 82%. Trong khi đó, khu vực TP HCM cũ chiếm 17% diện tích với 4.200 ha nhưng dẫn đầu về mặt bằng giá thuê khi đạt 270 USD/m2 và tỷ lệ lấp đầy lên tới 93%.
Đòn bẩy chính thúc đẩy nhu cầu thuê đất và mua tài sản công nghiệp hiện nay đến từ làn sóng FDI thế hệ mới, tập trung vào lĩnh vực bán dẫn, công nghệ cao và trung tâm dữ liệu. Theo Cục Thống kê, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ; vốn thực hiện đạt trên 21 tỷ USD, tăng 12%.
Riêng các khu công nghiệp, khu chế xuất tại TP HCM đã thu hút gần 5,6 tỷ USD, vượt hơn 31% kế hoạch cả năm. Đáng chú ý, Khu Công nghệ cao TP HCM (SHTP) ghi nhận hơn 1,23 tỷ USD vốn đăng ký mới, nổi bật với các dự án hạ tầng quy mô lớn như Trung tâm dữ liệu Evolution (gần 509 triệu USD), Tổ hợp trung tâm dữ liệu Starmason (hơn 480 triệu USD) và dự án trung tâm dữ liệu 90 MW của Sembcorp.
Đánh giá về triển vọng dài hạn, bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn tại TP HCM của CBRE Việt Nam, nhận định động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp sẽ được quyết định bởi bước chuyển tư duy phát triển và chiến lược thu hút FDI thế hệ mới theo tinh thần Nghị quyết số 10-NQ/TW.
Việc định hướng dòng vốn ngoại vào các ngành công nghệ cao, có giá trị gia tăng lớn đang được triển khai song hành với nỗ lực minh bạch hóa cơ chế và đơn giản hóa thủ tục đầu tư. Bà Thanh cho rằng khi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ và môi trường kinh doanh trở nên rõ ràng hơn, các tập đoàn đa quốc gia sẽ có nền tảng vững chắc để đẩy nhanh tiến độ giải ngân.
"Sự hoàn thiện về mặt thể chế này không chỉ gia tăng sức hút cho các khu công nghiệp hiện hữu mà còn tạo đòn bẩy bứt phá cho các mô hình khu công nghiệp sinh thái và logistics thông minh, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn khắt khe của chuỗi cung ứng toàn cầu", bà Thanh Phạm nhận định.
