Đầu năm 2026, nguồn cung ổn định, lực cầu chọn lọc và giá thuê bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục tăng, trong bối cảnh hạ tầng liên vùng được đẩy mạnh.
Báo cáo thị trường quý I/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy bất động sản công nghiệp tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đang bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, khi nguồn cung được hấp thụ dần và nhu cầu thuê chuyển dịch sang các ngành có giá trị gia tăng cao.
Theo đơn vị nghiên cứu, TP HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh nổi lên như các điểm đến thu hút dòng vốn mới nhờ quỹ đất lớn, chi phí cạnh tranh và lợi thế hạ tầng kết nối.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng của doanh nghiệp này nhận định khu vực phía Nam đang bước vào “giai đoạn trưởng thành mới”, với động lực tăng trưởng đến từ các ngành công nghiệp giá trị cao cùng xu hướng nâng chất lượng dòng vốn FDI.
Trong quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.400 ha, không đổi so với quý trước do không có dự án mới gia nhập thị trường. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, nguồn cung vẫn tăng 8,6%. TP HCM chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung toàn vùng, tiếp theo là Đồng Nai với 33% và Tây Ninh khoảng 22%.
Dù không có nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn nhích lên 74,8%, tăng 0,3 điểm phần trăm theo quý. Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha, tăng mạnh 182% so với quý trước và tăng 59% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ở từng địa phương, TP HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 84,8%, tiếp tục dẫn đầu nhờ nhu cầu từ các ngành công nghiệp công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn. Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 71,6%, trong khi Tây Ninh cải thiện lên 59%.
Đáng chú ý, nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục tập trung vào các ngành thâm dụng đất như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép. Một số khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ ghi nhận mức hấp thụ tích cực ngay trong quý đầu năm.
Song song với nhu cầu cải thiện, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng. Giá chào thuê trung bình đạt khoảng 186,6 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, tăng 0,9% theo quý và tăng 1,7% theo năm.
Trong đó, TP HCM ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lên khoảng 184,2 USD/m², tăng 6,7% so với cùng kỳ. Đồng Nai duy trì ổn định quanh mức 188 USD/m², còn Tây Ninh điều chỉnh giảm do nguồn cung mới gia tăng và tỷ lệ trống còn cao.
Theo Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2029, thị trường phía Nam dự kiến bổ sung thêm khoảng 5.347 ha đất khu công nghiệp mới, với xu hướng dịch chuyển rõ sang các tỉnh vệ tinh nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất quy mô lớn và tối ưu chi phí.
Các dự án tương lai được dự báo sẽ tập trung mạnh vào công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu, đồng thời mở rộng sang các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn và vi mạch. Yếu tố ESG và quy hoạch hiện đại cũng ngày càng được tích hợp trong phát triển khu công nghiệp thế hệ mới.
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong quý I/2026. Tổng nguồn cung toàn vùng đạt khoảng 6,8 triệu m² diện tích cho thuê thuần, tăng thêm khoảng 192.000 m² so với quý trước, chủ yếu đến từ TP HCM và Đồng Nai.
TP HCM hiện sở hữu khoảng 3,3 triệu m² nhà xưởng xây sẵn, tăng 5,7% theo quý, trong khi Đồng Nai đạt 2,2 triệu m².
Thị trường ghi nhận hơn 170.000 m² hấp thụ thuần trong quý đầu năm, phản ánh nhu cầu mở rộng và tái cơ cấu sản xuất của doanh nghiệp. Đồng Nai dẫn đầu tỷ lệ lấp đầy với 94,8%, tiếp theo là Tây Ninh 93,7%.
Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp cơ khí chính xác, công nghiệp hỗ trợ và các nhà sản xuất định hướng xuất khẩu. Một số cụm nhà xưởng tại Bình Dương và Đồng Nai đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, cho thấy tốc độ hấp thụ nhanh tại các khu công nghiệp đã hình thành.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn duy trì ổn định quanh mức 4,9 USD/m²/tháng, tiếp tục xu hướng tăng nhẹ nhờ nhu cầu bền vững tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm. Ở phân khúc nhà kho xây sẵn, tổng nguồn cung toàn vùng duy trì khoảng 6,6 triệu m², không đổi so với quý trước nhưng tăng 4,2% theo năm.
Sau giai đoạn mở rộng mạnh trong năm 2025, các chủ đầu tư hiện ưu tiên nâng tỷ lệ lấp đầy và tối ưu hiệu quả vận hành thay vì tiếp tục tăng quy mô. Thị trường ghi nhận hơn 65.600 m² hấp thụ thuần trong quý I, giúp tỷ lệ lấp đầy tăng lên 91,7%. TP HCM gần như kín chỗ với tỷ lệ lấp đầy đạt 99%, tạo hiệu ứng lan tỏa nhu cầu sang các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai và Tây Ninh.
Nhu cầu thuê kho tiếp tục được dẫn dắt bởi doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử. Các khách thuê có xu hướng ưu tiên diện tích trung bình, cân bằng giữa khả năng tiếp cận thị trường tiêu thụ và tối ưu chi phí vận hành.
Giá thuê nhà kho xây sẵn duy trì khoảng 4,6 USD/m²/tháng, tăng gần 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng Nai và Tây Ninh hiện có mức giá cao hơn TP HCM nhờ tỷ trọng lớn các dự án mới đạt tiêu chuẩn hiện đại.
Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, trong giai đoạn 2026–2029, nguồn cung nhà kho xây sẵn dự kiến tăng thêm khoảng 661.000 m². Xu hướng phát triển tương lai sẽ tập trung vào các kho bãi chất lượng cao, tích hợp tự động hóa và tiêu chuẩn ESG nhằm phục vụ nhu cầu logistics hiện đại, đặc biệt cho thương mại điện tử, FMCG và dược phẩm.
Các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu hay cảng trung chuyển Cần Giờ được kỳ vọng sẽ tạo động lực mới cho thị trường logistics và công nghiệp phía Nam trong các năm tới.
