Chuyên gia nhận định, lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng bền vững đến năm 2027, đạt 9,7 triệu m2, với các nhà đầu tư, tổ chức chiếm gần một nửa thị trường.
Thị trường nhà xưởng xây sẵn (Ready-built Factory - RBF) tại Việt Nam đang rất sôi động, tỷ lệ lấp đầy cao (trên 90% ở phía Nam), được thúc đẩy bởi xu hướng dịch chuyển sản xuất, nhu cầu vận hành nhanh, giảm chi phí ban đầu. Giá thuê tăng ổn định, cạnh tranh quốc tế, với nhu cầu lớn từ các doanh nghiệp công nghệ cao, logistics, và thương mại điện tử.
Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho thấy 62% dự án sản xuất mới trong năm lựa chọn RBF - mức cao nhất tính từ 2018 đến nay. Tại phía Nam, con số này khoảng 70%, còn miền Bắc ở mức 56%. Tỷ lệ lấp đầy các dự án RBF hiện đã vượt 80%, phản ánh hiệu suất khai thác rất tốt, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư FDI.
Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho thấy tỷ lệ lấp đầy RBF tại khu vực phía Nam hiện đạt 92%. Các địa phương trọng điểm như Đồng Nai, TP HCM mới và Tây Ninh duy trì tỷ lệ lấp đầy 90-93%, chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch và phụ kiện - những ngành đòi hỏi hạ tầng đạt chuẩn để nhanh chóng vận hành.
Cushman & Wakefield dự báo trong 3 năm tới, khu vực phía Nam sẽ có thêm hơn 1 triệu m2 diện tích RBF, nhưng nguồn cung mới này có thể vẫn chưa theo kịp làn sóng đầu tư gia tăng.
Trong báo cáo ngành bất động sản công nghiệp mới đây, SHS Research cho biết, trong quý 3/2025 là tỷ lệ lấp đầy của RBF tại miền Bắc đạt khoảng 87%, tăng 4% so với quý trước. Mức tăng trưởng này đặc biệt ấn tượng khi diễn ra đồng thời với việc thị trường đón nhận gần 100.000 m2 nguồn cung mới. Điều này cho thấy sức cầu trên thị trường đang lớn hơn tốc độ phát triển nguồn cung.
Hà Nội tiếp tục đứng đầu với tỷ lệ lấp đầy gần như đạt 100%, phản ánh sự khan hiếm nguồn cung và sức hấp dẫn vượt trội. Tiếp theo là Hưng Yên (93%), Hải Phòng (87%) và Bắc Ninh (86%). Nhu cầu đến từ các ngành mũi nhọn như linh kiện điện tử, bo mạch và một số ngành sản xuất truyền thống, vốn ưu tiên giải pháp nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm thời gian triển khai.
Tại thị trường miền Nam, nguồn cung có sự gia tăng nhẹ (khoảng 2%, tương đương với 20.000 m2 diện tích sàn cho thuê), tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy của RBF trong quý 3/2025 vẫn đạt mức cao ấn tượng 92%, cho thấy nhu cầu thuê xưởng vẫn rất tốt và thể hiện sức bền vững của thị trường khi nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng.
Mức lấp đầy cao được ghi nhận đồng đều ở các địa phương trọng điểm như Đồng Nai (93%), Tây Ninh (91%) và TP HCM (90%). Sức cầu vẫn được dẫn dắt bởi các ngành sản xuất công nghệ cao và có giá trị gia tăng như linh kiện điện tử, bo mạch, và sản xuất phụ kiện, những ngành yêu cầu cơ sở vật chất sẵn có để nhanh chóng đi vào hoạt động.
Đánh giá về triển vọng của thị trường RBF trong thời gian tới, SHS Research cho biết kể từ năm 2018, các nhà đầu tư tổ chức đã tạo nên cuộc cách mạng đối với thị trường RBF.
Thị trường đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với sự tham gia của các nhà phát triển tổ chức như BW Industrial, Fraser, KCN và Gaw NP, những đơn vị đã giới thiệu các tiêu chuẩn RBF hiện đại, cung cấp dịch vụ quản lý cơ sở vật chất toàn diện và các dịch vụ giá trị gia tăng như hỗ trợ trang bị nội thất và cấp phép. Lĩnh vực RBF dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng bền vững đến năm 2027, đạt 9,7 triệu m2 vào năm 2027 với các nhà đầu tư tổ chức chiếm gần một nửa thị trường.
“Việc thiết lập cơ sở sản xuất tại một quốc gia mới là một quá trình phức tạp và tốn nhiều nguồn lực, đòi hỏi đầu tư đáng kể, phân tích chi tiết và tuân thủ các thủ tục pháp lý phức tạp. RBF giải quyết những thách thức này bằng cách rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường cho các nhà đầu tư và cung cấp phương pháp linh hoạt cho các nhà sản xuất khi thâm nhập vào thị trường mới”, SHS Research đánh giá.
Đồng thời cho rằng, các khu công nghiệp có RBF là giải pháp chiến lược toàn diện cho các nhà sản xuất, thúc đẩy thu hút FDI và đóng vai trò cho sự mở rộng ngành sản xuất của Việt Nam. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và việc di dời sản xuất của Trung Quốc đang thúc đẩy nhu cầu lớn hơn đối với RBF, với dự kiến ngày càng nhiều nhà sản xuất điện tử sẽ di dời toàn bộ chuỗi cung ứng sản xuất sang Việt Nam.
Đơn vị này cũng cho rằng, mặc dù có sự khác biệt về ngành nghề và nguồn gốc người thuê giữa miền Bắc và miền Nam, hầu hết người thuê đều ưa chuộng diện tích thuê từ 3.000 đến 6.000 m2, đây là phạm vi diện tích được ưa thích để thiết lập các hoạt động sản xuất tại Việt Nam.
Diện tích này tạo sự cân bằng giữa hiệu quả hoạt động và tính tiết kiệm chi phí vì nó cung cấp đủ không gian cho dây chuyền sản xuất, thiết bị và kho chứa. Các doanh nghiệp thuê diện tích trên 20.000 m2 chủ yếu đến từ lĩnh vực điện tử và máy móc tiên tiến, chiếm 71% tổng số hợp đồng thuê loại này và tập trung chủ yếu ở khu vực phía Nam.
Cũng theo SHS Research, tỷ lệ thuê đất tăng cao do khan hiếm đất công nghiệp dự kiến sẽ thúc đẩy việc xây dựng các nhà RBF nhiều tầng. Tình hình của Việt Nam tương đồng với những thách thức mà các trung tâm công nghiệp phát triển như Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore… đang phải đối mặt, nơi mà việc tích hợp theo chiều dọc và tập trung công nghiệp đã chứng minh hiệu quả trong việc giải quyết tình trạng khan hiếm đất đai và nâng cao hiệu quả hoạt động.
Đến cuối năm 2026, BW Industrial ước tính các cơ sở nhiều tầng RBF có thể đạt diện tích sàn xây dựng (GFA) hơn 2 triệu mét vuông tại Việt Nam.
