Bất động sản cuối năm trước áp lực thanh khoản

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2026, trên địa bàn cả nước có khoảng trên 92.004 giao dịch bất động sản thành công (giảm khoảng 8% so với quý II/2026 và giảm khoảng 32,7% so với cùng kỳ năm 2025).

Sức mua suy yếu

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 22.847 giao dịch thành công (giảm khoảng 14% so với quý II/2026 và giảm khoảng 28,9% so với cùng kỳ năm 2025); lượng giao dịch đất nền có 69.157 giao dịch thành công (giảm khoảng 6% so với quý II/2026 và giảm khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2025).

Lũy kế từ đầu năm, tổng lượng giao dịch bất động sản thành công vào khoảng trên 331.876 giao dịch, trong đó căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 80.269 giao dịch, đất nền có 251.607 giao dịch.

Trong quý III/2026, giá bán căn hộ chung cư tại thị trường có xu hướng giảm so với quý II/2026. Mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn, trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng và chi phí vốn gia tăng.

Cuối quý III/2026, giá bán khảo sát tại Hà Nội ghi nhận khoảng 83–94 triệu đồng/m² tại The Zen Residence và 99–110 triệu đồng/m² tại Mipec Riverside. Tại TP.HCM, giá bán khoảng 110–121 triệu đồng/m² tại Saigon Royal Residence và 105–128 triệu đồng/m² tại The Privé.

Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, giá bán giảm so với quý II/2026; thanh khoản thị trường còn chậm, người mua có xu hướng tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế.

Tương tự, giá đất nền xây dựng nhà ở trên thị trường thứ cấp giảm so với quý II/2026. Giao dịch tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu và khả năng khai thác thực tế. Các lô đất có giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá còn khó giao dịch.

Trong khi lượng giao dịch suy giảm, tồn kho bất động sản tại các dự án có xu hướng gia tăng. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho trong quý III/2026 vào khoảng 51.950 căn, lô/nền.

So với quý trước, tồn kho căn hộ chung cư tăng 19,5%, lên 15.319 căn; nhà ở riêng lẻ tăng 11,6%, lên 17.089 căn; đất nền tăng 75,3%, lên 19.542 nền.

Bộ Xây dựng lưu ý, số liệu này mới phản ánh lượng hàng tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo, chưa bao gồm đầy đủ khối lượng vốn đầu tư dở dang tại các dự án và những khó khăn trong giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Tái cân bằng cung - cầu

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung bất động sản mở bán mới đã phục hồi mạnh sau giai đoạn trầm lắng.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa đi cùng với khả năng hấp thụ tương ứng.

Riêng quý III/2026, lượng giao dịch sản phẩm mới đạt 12.520, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3%. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm liên tục trong ba quý gần nhất.

Theo ông Đính, một trong những nguyên nhân khiến giao dịch giảm sút là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5–11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó có thể lên tới 13–15%/năm khi áp dụng lãi suất thả nổi.

Chi phí vay tăng trong khi giá bất động sản ở mức cao khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt đối với những sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Trước diễn biến của thị trường, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục theo dõi sát diễn biến thị trường bất động sản, đánh giá các yếu tố rủi ro và có giải pháp xử lý kịp thời nhằm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn.

Cùng với đó, Bộ sẽ phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và các địa phương giám sát bất động sản theo nhóm chỉ báo giá thứ cấp/sơ cấp, giao dịch, tồn kho, tín dụng, trái phiếu, tiến độ dự án.... Ưu tiên khơi thông dự án đủ điều kiện triển khai và định hướng phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà cho thuê.

Bộ cũng sẽ tham mưu báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 11/2026 về tổng thể tình hình thị trường bất động sản, nhất là nguồn cung, thanh khoản, giá cả, giao dịch, tồn kho theo từng phân khúc, địa bàn. Bên cạnh đó, nhận diện nguy cơ rủi ro, đề xuất kịch bản, phương án xử lý, không để tác động dây chuyền đến hệ thống tài chính, ngân hàng.