Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể bứt phá

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý 3 vừa qua ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, với 5.100 sản phẩm mở bán mới, gấp đôi so với hai quý trước.

Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm mới này tập trung vào phân khúc cao tầng, chiếm tới 84% (đến từ dự án đô thị biển nghỉ dưỡng của một chủ đầu tư lớn). Theo các chuyên gia, dù lượng mở bán tăng nhưng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư vẫn là rào cản khiến phân khúc này chưa thể bứt phá mạnh.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS chia sẻ, tâm lý thận trọng vẫn là yếu tố chi phối hành vi của nhà đầu tư khi cân nhắc xuống tiền với bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh các yếu tố vĩ mô như lãi suất và thanh khoản ngân hàng, sự dè chừng còn đến từ lo ngại về pháp lý, hiệu quả khai thác và việc không đảm bảo các cam kết lợi nhuận tại nhiều dự án trong quá khứ.

Thị trường đang chứng kiến hiện tượng “đóng băng chọn lọc”, nơi chỉ những dự án pháp lý minh bạch, giá hợp lý, sản phẩm rõ ràng mới có giao dịch. Trong khi đó, nhiều dự án condotel có giá từ 4 - 5 tỷ đồng/căn đã phải tạm dừng bán vì không có khách hàng quan tâm. “Nhà đầu tư hiện chỉ chấp nhận xuống tiền với những sản phẩm có thể sở hữu lâu dài, đáp ứng được mục tiêu kép vừa nghỉ dưỡng vừa cho thuê được ngay, với mức giá trong tầm tay dưới 3 tỷ đồng”, ông Đính chia sẻ.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục sụt giảm với mức giảm khoảng 7% so với cùng kỳ, chủ yếu do lượng tồn kho từ các dự án cũ. Trong khi đó, các dự án mới gần như vắng bóng suốt gần 3 năm qua, khiến thanh khoản phân khúc này vẫn khó khăn.

Trong quý 3, sức cầu của phân khúc này duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ không đáng kể trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư vẫn còn thận trọng bởi lo ngại rủi ro pháp lý và khả năng khai thác, thu hồi lợi nhuận. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách chia sẻ lợi nhuận, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu nhưng hiệu quả chưa như kỳ vọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, nhu cầu mua bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phân hóa rõ rệt theo nhóm khách hàng. Theo đó, nhóm khách hàng cao cấp, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ tìm kiếm các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, sở hữu lâu dài như biệt thự biển, tại các điểm đến nổi tiếng, có hệ thống dịch vụ, tiện ích đẳng cấp.

Tuy nhiên, ông Châu đánh giá, khả năng bứt phá mạnh của bất động sản nghỉ dưỡng là rất khó xảy ra trong ngắn hạn. Kịch bản khả dĩ nhất là thị trường sẽ có những bước tiến nhỏ, mang tính cục bộ, tập trung vào các địa phương có du lịch phát triển tốt, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý rõ ràng, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.

Thời gian qua, Chính phủ và các bộ ngành đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ, như nới lỏng thủ tục pháp lý, mở rộng diện miễn thị thực cho khách quốc tế, và đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông, đặc biệt là mở rộng 5 sân bay trọng điểm nhằm tăng khả năng kết nối và thu hút khách du lịch. Song để thị trường thực sự bứt phá, các chuyên gia cho rằng cần một khung pháp lý rõ ràng cho condotel, officetel... cũng như các mô hình sở hữu – khai thác linh hoạt mà nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia.

Cùng với đó, các địa phương cần đẩy nhanh tiến độ hạ tầng du lịch và quy hoạch đồng bộ, tạo “đất diễn” cho nhà đầu tư khai thác hiệu quả. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần chuyển hướng từ bán sang cho thuê – vận hành, xây dựng mô hình kinh tế du lịch – nghỉ dưỡng khép kín, gắn với thương hiệu, trải nghiệm và dịch vụ cao cấp.