Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng: Tìm cơ hội trong khó khăn

Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội• 21/04/2023 03:00

Thị trường Đà Nẵng nhận được sự quan tâm rất lớn từ nhiều thương hiệu quốc tế, tuy nhiên các nhà đầu tư vẫn đứng trước nhiều thách thức khi đầu tư các dự án nghỉ dưỡng.

>>Bất động sản nghỉ dưỡng trở lại đường đua

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội

Với chính sách đẩy nhanh đầu tư xây dựng và đưa vào hoạt động các dự án hạ tầng để thu hút đầu tư, trong những năm qua, Đà Nẵng đã sở hữu cơ sở hạ tầng phát triển toàn diện với sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu, đường sắt Bắc Nam và mạng lưới đường bộ rộng khắp.

Cơ hội từ phục hồi du lịch

Sân bay quốc tế Đà Nẵng là sân bay lớn thứ ba tại Việt Nam sau sân bay Tân Sơn Nhất (Thành phố Hồ Chí Minh) và sân bay Nội Bài (Hà Nội). Đà Nẵng dự kiến sẽ mở rộng nhà ga T1 về phía Đông Nam sân bay, mở rộng sân đỗ tàu bay và xây dựng mới sân đỗ, đưa công suất của sân bay lên 25 triệu hành khách vào năm 2023 và 30 triệu vào năm 2050, từ mức 15 triệu hành khách ở thời điểm hiện tại.

Thêm vào đó, hàng loạt các dự án hạ tầng, bao gồm hàng không, đường bộ và đường thủy đã và đang được thi công hoặc nằm trong quy hoạch để tăng kết nối tỉnh, tạo thuận lợi cho việc di chuyển giữa Đà Nẵng với các tỉnh nói riêng và toàn bộ Khu vực miền Trung nói chung.

Sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông không chỉ đem lại kết nối liên tỉnh mà còn là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống giao thông và hạ tầng ở trong và ngoài thành phố hiện nay không ngừng được mở rộng, nâng cấp và xây mới. Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển giao thông mà còn góp phần vào sự phát triển đồng đều của Đà Nẵng và các tỉnh lân cận, từ đó khuyến kích tiềm năng kinh tế và phát triển du lịch của thành phố, tạo động lực cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Sau hai năm Covid, sự trở lại của du khách Trung Quốc được kỳ vọng là động lực phát triển chính của ngành du lịch Đà Nẵng, khi thị trường này đã chính thức kết nối trở lại các chuyến bay tới Việt Nam từ ngày 15/03/2023. Lượng du khách tăng trở lại đã giúp tình hình thị trường nghỉ dưỡng của Đà Nẵng cải thiện, kéo theo giá thuê khách sạn trong 6 tháng cuối năm 2022 tăng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt, sự xuất hiện của các đơn vị quản lý quốc tế đã góp phần đáng kể trong việc cải thiện tình hình thị trường. Báo cáo của Savills đã chỉ ra, trong 6 tháng cuối năm 2022, khách sạn được quản lý bởi các thương hiệu như Pullman, Novotel, Grand Mercure… có giá phòng trung bình cao hơn 40%, và công suất thuê cao hơn 8 điểm % so với các dự án thương hiệu trong nước và tự quản lý. Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, các thương hiệu khách sạn như Furama, Accor, InterContinental Hotels Group (IHG), Hyatt và Fusion chiếm ưu thế trong nguồn cung.

Thị trường cũng ngày càng “ghi điểm” trong mắt các nhà đầu tư khi tạo nhiều điều kiện nhằm mở ra nhiều cơ hội hấp dẫn.

>>Đón nhận tín hiệu tích cực từ chính sách, thị trường bất động sản sẽ phản ứng ra sao?

Khó khăn từ nguồn vốn và pháp lý

Bên cạnh những cơ hội rộng mở, thị trường Đà Nẵng vẫn có những thách thức về nguồn vốn và pháp lý khiến các nhà đầu tư thận trọng.

Trong thời gian vừa qua, thị trường Đà Nẵng ghi nhận tình trạng rao bán khách sạn, đặc biệt các khách sạn nằm trên tuyến đường ven biển quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và Trung tâm thành phố. Theo lý giải, sau hơn hai năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, nhiều chủ sở hữu khách sạn gặp khó khăn về dòng tiền. Hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng khôi phục chậm do du khách có xu hướng tiết kiệm chi tiêu, điều này đã gia tăng áp lực trong việc duy trì hoạt động vận hành, đặc biệt với các chủ đầu tư vừa và nhỏ.

Nghị định 10 sẽ là cơ sở pháp lý tạo đà phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Trước tình hình này, các khách sạn hiện đang rao bán hầu hết thuộc đầu tư cá nhân, đây là những đối tượng đầu tiên rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn trong và sau Covid do du lịch bị hạn chế và sức ép lãi vay. Thêm vào đó, các sản phẩm này cũng khó cạnh tranh với các sản phẩm chất lượng cao từ các nhà phát triển và điều hành chuyên nghiệp trong nước và quốc tế. Tuy nhiên đây có thể xem là cơ hội từ phía người mua, để họ có thể cân nhắc kế hoạch cụ thể về quy hoạch và phát triển các dự án này để đáp ứng được xu hướng khách du lịch với chất lượng cao hơn và bền vững hơn.

Câu chuyện bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng không chỉ nằm tại thỏa thuận bán - mua mà còn nằm trong góc độ pháp lý, nguyên nhân chính khiến nguồn cung hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua.

Nghị định 10/2023/ND-CP ban hành vào ngày 3/4/2023 vừa qua đã đưa ra cơ sở pháp lý để giải quyết vướng mắc hiện hữu về việc cấp quyền sở hữu đối với condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng và các tài sản khác được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ sử dụng cho mục đích lưu trú, du lịch.

Trong đó, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã trải qua thời gian dài trầm lắng. Việc thiếu khung pháp lý là rào cản lớn nhất để tạo đà phục hồi cho phân khúc này. Do đó, Nghị định 10 sẽ là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng có hướng dẫn về trình tự, thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Đây cũng được xem là tiền đề để thị trường, bao gồm các chủ đầu tư và các nhà đầu tư hiểu rằng trong thời gian tới định hướng về pháp lý của sản phẩm đã có những bước chuyển biến. Từ đó tạo đà phục hồi cho phân khúc này tại thị trường cả nước nói chung và thị trường Đà Nẵng nói riêng.