Thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận trong quý 3/2026 tiếp tục trải qua giai đoạn trầm lắng trên diện rộng khi sức cầu giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc.
Trước áp lực từ lãi suất neo cao và chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, các chủ đầu tư chủ động hoãn thời gian mở bán, dồn toàn lực kỳ vọng vào sự bứt phá của quý cuối năm.
Báo cáo thị trường Bất động sản nhà ở TP HCM và Vùng phụ cận của DKRA cho thấy, nguồn cung sơ cấp ở phân khúc đất nền ghi nhận mức tăng nhẹ 1% so với quý trước. Tuy nhiên, thị trường chủ yếu sống bằng lượng hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó (chiếm 95%), trong khi nguồn cung mới giảm đến 30%.
Do sức cầu duy trì ở mức thấp, thanh khoản toàn thị trường sụt giảm mạnh tới 66%. Sự phân hóa diễn ra vô cùng rõ nét khi Tây Ninh bất ngờ trở thành điểm sáng duy nhất, đóng góp tới 76% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn khu vực.
Ở phân khúc căn hộ, TP HCM tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt khi chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Mặc dù vậy, nguồn cung sơ cấp toàn khu vực đã sụt giảm 31% so với quý 2/2026, dừng lại ở mức 13.215 căn. Nguồn cung mới đưa ra thị trường chỉ đạt hơn 4.000 căn, tương đương 33% so với quý trước.
Nhận định về hiện tượng này, DKRA đánh giá đây là động thái chủ động từ các chủ đầu tư và đơn vị phân phối nhằm dời thời gian mở bán sang giai đoạn cuối năm để kỳ vọng hiệu quả bán hàng tốt hơn. Sự thận trọng của khách hàng trước lãi suất ngân hàng neo cao cùng chính sách siết tín dụng bất động sản đã kéo sức cầu căn hộ giảm 66%.
Tương tự, phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 1%, với 92% đến từ các dự án cũ. Lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 7% trên tổng cung, giảm 27% so với quý 2/2026. Thanh khoản chỉ xuất hiện cục bộ ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Tại phân khúc này, khu vực TP HCM giữ vai trò chủ đạo khi đóng góp 52% nguồn cung và chiếm tới 89% lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Về mặt bằng giá, DKRA chỉ ra rằng giá bán sơ cấp ở các phân khúc nhà ở về cơ bản vẫn giữ mức cao và đi ngang do chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án gia tăng. Để thúc đẩy thanh khoản, các chủ đầu tư phải liên tục gia tăng các chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh, giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc.
Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận làn sóng giảm giá rõ rệt: giá đất nền thứ cấp giảm trung bình 2%, căn hộ giảm từ 4% - 7% và nhà phố/biệt thự giảm sâu tới 13% so với quý trước. Áp lực giảm giá này tập trung chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải cắt lỗ để thu hồi dòng tiền.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với muôn vàn khó khăn khi dòng tiền của nhà đầu tư chưa có dấu hiệu quay trở lại.
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp sụt giảm 10% so với quý trước và giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới gần như vắng bóng, toàn thị trường chủ yếu gánh lượng hàng tồn kho. Lượng tiêu thụ sụt giảm nghiêm trọng hơn 86%, chỉ phát sinh giao dịch ở một số ít dự án có vị trí đắc địa, khả năng khai thác thực tế tốt với tầm giá dưới 15 tỷ đồng/căn. DKRA ghi nhận miền Trung là khu vực dẫn dắt nguồn cung (chiếm 45%), nhưng miền Bắc mới là điểm sáng về thanh khoản khi đóng góp 56% tổng lượng tiêu thụ cả nước.
Đối với loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường rơi vào trạng thái hoàn toàn đóng băng khi không ghi nhận bất kỳ giao dịch phát sinh nào trong cả quý. Nguồn cung sơ cấp giảm 14% so với cùng kỳ năm trước, dù giá bán sơ cấp tăng bình quân 10% so với cùng kỳ nhưng các chương trình cam kết lợi nhuận hay chiết khấu đều không mang lại chuyển biến tích cực.
Điểm sáng hiếm hoi của mảng nghỉ dưỡng thuộc về phân khúc Condotel khi nguồn cung sơ cấp tăng 20% so với quý trước và sức cầu ghi nhận mức tăng đột biến gấp 5,4 lần. Tuy nhiên, DKRA lưu ý sự tăng trưởng này chỉ mang tính cục bộ tại một dự án mới mở bán (đóng góp 75% lượng tiêu thụ cả nước). Miền Trung tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi chiếm 71% nguồn cung và 83% lượng giao dịch condotel toàn quốc.
Đánh giá chung về mảng nghỉ dưỡng, DKRA cho rằng niềm tin của nhà đầu tư suy giảm cùng các vướng mắc pháp lý và áp lực lãi suất vẫn là những rào cản lớn khiến phân khúc này khó có khả năng phục hồi trong ngắn hạn.
Dự báo về diễn biến thị trường trong 3 tháng cuối năm 2026, các chuyên gia của DKRA đưa ra góc nhìn thận trọng nhưng kỳ vọng sức cầu sẽ có sự cải thiện nhất định nhờ nhu cầu mua nhà gia tăng dịp cận Tết.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý 4/2026 dự kiến đạt khoảng 7.000 - 10.000 căn, tăng nhẹ so với quý 3. Nguồn cung này sẽ tập trung tại Khu Đông, Khu Nam TP HCM và khu vực Bình Dương cũ. Trong đó, căn hộ hạng A tiếp tục giữ thế thượng phong tại vùng lõi trung tâm TP HCM, còn phân khúc hạng B và C sẽ dẫn dắt thị trường vùng ven.
Phân khúc nhà phố và biệt thự dự báo sẽ đón nhận từ 1.000 - 2.000 sản phẩm mới, tập trung tại các đại đô thị quy mô lớn ở TP HCM. Thanh khoản sẽ mang tính chọn lọc rất cao, chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt và chính sách bán hàng thực sự đột phá.
Ngược lại, nguồn cung mới đất nền dự báo tiếp tục duy trì ở mức hạn chế với khoảng 200 - 300 sản phẩm. Giá bán sơ cấp ở tất cả các phân khúc nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp vẫn chịu áp lực điều chỉnh do nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính có xu hướng bán xả hàng để thu hồi vốn.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, DKRA dự báo nguồn cung condotel mới có thể bổ sung khoảng 200 - 400 căn (tập trung ở Đắk Lắk, TP HCM, Khánh Hòa), biệt thự nghỉ dưỡng có thêm 100 - 200 căn (tại Đà Nẵng, Phú Thọ), riêng shophouse nghỉ dưỡng nhiều khả năng tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới. Nhìn chung, đà giảm của mảng nghỉ dưỡng chưa dừng lại và khó có thể bứt phá trong ngắn hạn.
Theo DKRA, bước sang quý 4/2026, thị trường khó có sự bứt phá; các yếu tố như vướng mắc pháp lý, tâm lý thận trọng và áp lực tài chính sẽ tiếp tục chi phối, đòi hỏi nhà đầu tư phải duy trì sự linh hoạt và chọn lọc kỹ lưỡng.
.jpg "Bất động sản TP HCM vào giai đoạn tăng trưởng")
