Hàng trăm dự án được tháo gỡ, đầu tư hạ tầng tăng tốc đang đưa nguồn lực trở lại thị trường bất động sản TP HCM, song sức mua vẫn là bài toán cần giải.
Theo Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng năm 2026 của Thống kê TP HCM, doanh thu kinh doanh bất động sản tăng 8,4% so với cùng kỳ. Trong tổng doanh thu dịch vụ khác ước đạt 576.125 tỷ đồng, kinh doanh bất động sản chiếm 56%, tương ứng khoảng 322.630 tỷ đồng. Hoạt động xây dựng cùng kỳ tăng 10,45%.
.jpg)
Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh thành phố đẩy nhanh xử lý các dự án tồn đọng, đồng thời tăng tốc đầu tư hạ tầng, qua đó từng bước đưa quỹ đất và nguồn vốn bị đình trệ trở lại quá trình đầu tư.
Tính đến ngày 5/9, có 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài trên địa bàn được đăng ký trên Hệ thống 45 của Sở Tài chính, với tổng diện tích hơn 30.691 ha và tổng giá trị đầu tư khoảng 658.084 tỷ đồng.
Trước thời điểm thực hiện Nghị quyết 29/2026/QH16, thành phố đã xử lý 417 dự án với khoảng 17.000 ha đất, tổng giá trị đầu tư khoảng 206.000 tỷ đồng. Sau đó, Sở Tài chính tổng hợp 921 dự án cần tiếp tục xử lý, gồm 421 dự án chuyển tiếp và 500 dự án đăng ký bổ sung.
Sau khoảng ba tháng triển khai, 233 dự án, tương đương 25,3%, đã hoàn tất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Với 688 dự án còn lại, các sở, ngành đã đề xuất phương án xử lý. Tính chung các giai đoạn, 650 dự án tồn đọng, kéo dài đã được tháo gỡ.
Kết quả này đã bắt đầu phản ánh vào nguồn cung. Theo HoREA, trong 7 tháng đầu năm, TP HCM có 37 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp 27.374 căn nhà, gồm 21.165 căn hộ chung cư và 6.209 nhà thấp tầng.
Một số dự án từng đình trệ nhiều năm cũng đã trở lại triển khai. Tại khu tứ giác Bến Thành, One Central Saigon được tái khởi động trong năm nay sau thời gian dài ngưng thi công. The Grand Manhattan tại số 100 Cô Giang cũng tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đẩy nhanh tiến độ.
Từ các trường hợp này, tác động của quá trình tháo gỡ đang dần chuyển từ xử lý hồ sơ sang triển khai thực tế. Tuy nhiên, để một dự án được khơi thông trở thành nguồn cung đủ điều kiện kinh doanh vẫn cần thêm thời gian, nhất là với các thủ tục về nghĩa vụ tài chính, đất đai và xây dựng.
Bài toán vì vậy không chỉ nằm ở số lượng dự án được tháo gỡ, mà còn ở cơ cấu sản phẩm được bổ sung sau đó. Ngày 7/9, tại Công văn 112/2026/CV-HoREA, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, sức cầu trên thị trường đang có sự chọn lọc rõ hơn, tập trung vào những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ bảo đảm và sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực.
Theo ông, cùng với việc khơi thông dự án, doanh nghiệp cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và giá bán sát hơn với khả năng chi trả của người mua, đồng thời tăng thêm nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội. Đây là điều kiện để nguồn cung được bổ sung sau quá trình tháo gỡ pháp lý có thể chuyển thành giao dịch thực thay vì tiếp tục tập trung ở các phân khúc giá cao.
Cùng với việc tháo gỡ vướng mắc dự án, đầu tư hạ tầng đang tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản TP HCM. Theo Phó Giám đốc Sở Tài chính TP HCM Trương Tấn Vũ, đến ngày 28/9, thành phố đã giải ngân 109.641 tỷ đồng vốn đầu tư công, đạt 74,3% kế hoạch vốn được giao, cao hơn 25,1% so với cùng kỳ năm 2025. Số liệu này bao gồm các khoản giải ngân theo hình thức lệnh chi tiền và kinh phí tiết kiệm 5% kế hoạch đầu tư công nộp ngân sách Trung ương.
Nguồn vốn đang được tập trung cho các công trình giao thông lớn như các tuyến vành đai, metro, cao tốc TP HCM - Mộc Bài và hệ thống kết nối sân bay Long Thành. Khi mạng lưới này từng bước hoàn thiện, phạm vi phát triển đô thị cũng được mở rộng, kéo theo sự dịch chuyển của nhu cầu nhà ở, thương mại, dịch vụ và logistics ra ngoài khu trung tâm.
Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, khi mạng lưới giao thông được mở rộng, khả năng kết nối sẽ ngày càng có vai trò lớn hơn trong việc định hình giá trị bất động sản. Thị trường không chỉ nhìn vào khoảng cách tới Khu trung tâm mà còn quan tâm đến khả năng tiếp cận các trung tâm việc làm, sản xuất, logistics và dịch vụ. Sự thay đổi này sẽ mở thêm dư địa cho các khu vực ngoài trung tâm, đồng thời tác động đến nhu cầu nhà ở, thương mại, công nghiệp và logistics dọc các hành lang hạ tầng mới.
Dù vậy, chi phí vốn vẫn là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới sức mua. Ông Neil MacGregor cho biết mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến có thể lên tới 13%, tác động đến quyết định của người mua cũng như kế hoạch triển khai dự án của doanh nghiệp.
.jpg "Bất động sản nhà ở đối mặt nhiều thách thức")
