HoREA đề xuất hàng loạt giải pháp gỡ vướng cho thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có Văn bản số 129/2026/CV-HoREA gửi Ủy ban Kinh tế và Tài chính, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cùng các Bộ, ngành liên quan để góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Nhằm thể chế hóa các nghị quyết của Trung ương và tạo hành lang pháp lý minh bạch, HoREA đã trình bày 10 đề xuất trọng tâm xoay quanh việc chuẩn hóa thuật ngữ, quản lý đất nền, quy định đặt cọc và chuyển nhượng dự án.

Thay đổi mang tính nhận diện đầu tiên được HoREA kiến nghị là thống nhất sử dụng khái niệm "mua trả góp nhà ở", "bán trả góp nhà ở" để thay thế hoàn toàn cho cụm từ "thuê mua nhà ở", "cho thuê mua nhà ở" tại 156 vị trí trong dự thảo. Theo đại diện Hiệp hội, việc áp dụng khái niệm thuê mua tài chính vốn thuộc lĩnh vực tài chính vào nhà ở chưa thực sự sát thực tế, việc chuẩn hóa theo ngôn ngữ phổ thông giúp người dân và doanh nghiệp dễ tiếp cận hơn.

Ở khía cạnh mở rộng phạm vi quản lý và ngăn ngừa rủi ro, HoREA đề nghị đưa toàn bộ hoạt động chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất không thuộc dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật. Hiệp hội kiến nghị bổ sung riêng một mục gồm 6 điều quy định cụ thể về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án. Giải pháp này nhằm lấp khoảng trống pháp lý, kiểm soát tình trạng phân lô bán nền tràn lan, ngăn chặn các hành vi lừa đảo của "đầu nậu" bất lương và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua đất nền độc lập.

Đối với các chủ thể tham gia thị trường, HoREA cho rằng cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ dù không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng phải đăng ký kinh doanh và kê khai nộp thuế đầy đủ do đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Đồng thời, Hiệp hội đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được mua không quá 30% diện tích sàn xây dựng trong các công trình thương mại như condotel, officetel hay căn hộ dịch vụ nhằm bảo đảm tính đồng bộ với Luật Nhà ở và thúc đẩy hội nhập.

Liên quan đến hoạt động huy động vốn và giao dịch thương mại, HoREA kiến nghị sửa đổi quy định cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng ngay từ khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định kèm giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất. Việc nới lỏng thời điểm đặt cọc giúp doanh nghiệp đo lường nhu cầu thị trường còn khách hàng sớm chốt được giá bán mà không ngại rủi ro chủ đầu tư "tay không bắt giặc". Bên cạnh đó, dự thảo cũng được đề xuất không cấm chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc khi bán bất động sản.

Để khơi thông nguồn lực đầu tư, HoREA đề xuất cơ chế cởi mở cho phép chuyển nhượng dự án ngay cả khi chủ đầu tư cũ chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, miễn là bên nhận chuyển nhượng cam kết gánh vác và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tiền sử dụng đất, thuế, phí còn tồn đọng. Cuối cùng, nhằm bảo vệ người tiêu dùng và nâng cao năng lực quản lý nhà nước, Hiệp hội kiến nghị giữ quy định công chứng hợp đồng theo yêu cầu khi có cá nhân tham gia, đồng thời bắt buộc cấp mã số định danh hành nghề cho tất cả lực lượng môi giới bất động sản.

Những đề xuất toàn diện của HoREA không chỉ hướng tới việc tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý kéo dài, mà còn thiết lập một môi trường kinh doanh minh bạch, an toàn hơn cho cả doanh nghiệp lẫn người tiêu dùng. Việc các cơ quan quản lý xem xét, tiếp thu các kiến nghị sát thực tế này sẽ là cú hích quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững trong giai đoạn mới.